1. 상업용 건물의 채권(임대차보증금)보전 여부 검토

① 보수적 접근 (토지가격+건물잔존가) 토지가격은 해당년도 국토교통부 공시지가로 합니다. 공신력은 있으나 현시가 반영이 미흡합니다.

② 과세시가표준액: 건물의 재산세 부과를 위해 국세청에서 매년 책정합니다. 조세저항등을 감안한 평가액으로 현시가 반영 미흡합니다.

③ 현시가를 반영한 채권평가법 최근 5년간 주변 부동산 거래 시세를 적용하여 등기부등록에 기재된 해당 건물의 매매가액 기준, 부동산시세 변동으로 신뢰면에서 미흡합니다.

2. 채권보전 방법의 새로운 검토

① 타담보 설정 해당건물의 담보비율이 문제될 때 건물소유주의 채권보전이 확실한 다른 물건을 제공받아 저당권을 설정합니다. 지방센터 물건의 영세화로 건물의 협조 가능여부 불확실합니다.

② 예금질권 설정 임대차보증금에 대해 예금질권 설정은 담보비율에 예민한 임차인인 경우 일반적으로 적용하는 방법입니다. 확률은 낮으나 물건소유주가 파산되었을 때 질권설정된 예금이 주거래은행일 경우 주거래은행에서 채권상환을 위해 최우선권을 행사할 수 있고, 이 경우 질권자의 이익이 침해받을 수 있습니다.

3. 채권보전에서 100% 안전한 방법은 없고 채권보전에 걱정이 많은 임차인은 보증금 없이 임대차계약을 실행해야 합니다.

① 임대차보증금은 임대인의 리스크해지 성격이 강하고, 임차인은 부도의 확률이 낮은 국가기관인 점을 내세워 보증금 없는 임대차계약을 추진할 수 있습니다. 채권보전 문제에 벗어날 수 있어 건물 선택폭이 넓어짐, 보증금에 상응하는 임대료 상승이 있어 변동비 상승이 불가피함. 임대인의 반발이 있을 수 있습니다.

② 무보증금에 대한 거부감이 있는 임대인인 경우에는 3개월치에 해당하는 임대료를 보증금으로 지급합니다. 임대차계약 기간 중 마지막 3개월은 월임대료를 지급하기 않고 예치된 보증금을 임대료로 대체합니다. 무보증금의 원칙을 유지할 수 있고, 임대인의 반발을 약화시킬 수 있습니다.

4. 종합의견

① 부동산시장은 공급자 측면에서 경직된 시장이고 특히, 조건면에서 경직성이 심화된 시장이므로 임차인이 필요조건에 대해 유연한 대처가 필요합니다.

② 국가기관 및 공공기관은 예산의 낭비 및 채권(임대차보증금)의 미회수에 대해 보수적 입장에서 임차를 할 수밖에 없는 조건이므로 건물의 조건(담보비율)에 대한 유연하게 대처하는 게 효율성 높은 건물을 선택의 기본이 됩니다.

③ 따라서, 보수적 입장에서 채권확보가 되는 건물(실제 시장에 존재할 가능성이 낮음.)은 보증금을 최대화한 임대차계약을 추진하고, 채권확보에 문제가 되는 건물(실제 시장에서 대부분의 건물)에 대해서는 보증금 없이 임대차계약을 추진하는 게 좋을 것으로 생각됩니다.​

1. 관리비 유무 

관리비가 따로 표기되어있는 경우가 있고, 관리비가 0원인 사무실도 있습니다.

관리비가 실제로 0원인 곳은 없습니다. 건​물 공용부를 관리하기 위해서는 비용이 발생하기 때문이지요. 다만 그 관리비를 임대료 항목에 포함시키느냐, 관리비로 따로 산정하느냐의 차이일 뿐입니다.

관리비에는 건물관리인(경비인, 주차관리인, 청소미화원) 등 인원의 인건비, 공용부(로비, 주차장, 계단, 엘리베이터) 유지보수에 필요한 비용 등이 포함되어 있으며, 입주사별 사용면적에 안분해서 비용을 청구합니다. 

2. 냉난방 방식

냉난방방식은 크게 두가지로 나뉩니다. 중앙냉난방과 개별냉난방 방식.

중앙냉난방방식은 업무시간인 평일 오전 9시부터 오후 6시까지의 냉난방을 건물전체에 일괄적으로 실시하며 해당시간대의 냉난방비용은 관리비에 포함되어 있습니다.

야근, 주말근무 등으로 냉난방이 필요한 경우가 있는데 이럴경우 관리실에 추가 냉난방공조를 신청할 수 있습니다. 그러나 층별, 호실별로 냉난방공조를 컨트롤할 수 없는 건물도 많으며 비용도 개별냉난방보다 더 많이 발생하기 때문에 이러한 경우를 위해 중앙냉난방인 사무실에서도 추가적으로 개별냉난방기를 설치하는 경우가 많습니다.

보통 야근, 주말근무와 같은 경우에 소수인원만 근무하는 경우가 일반적인데 층전체를 냉난방하는 중앙냉난방보다 필요한 부분만 공조를 하는 개별냉난방이 유리하기 때문입니다.

개별냉난방 공조를 택하고 있는 건물은 사용한 만큼의 냉난방비용을 입주사에게 청구합니다. 선호하는 온도로 조절이 가능하기에 업무환경에 맞게 온도를 조절할 수 있습니다. 야근, 주말출근시에도 기존 설치된 개별냉난방기를 사용하면 됩니다.

건물에서 설치한 개별냉난방기도 있고 입주사에서 설치한 경우도 있기에 이전을 할 때 설치되어 있는 것이 누구의 소유인지 확인을 해야합니다. 

기존 입주사가 설치한 경우면 냉난방기 인수비용을 요구하는 경우도 있기 때문입니다. 또한 냉난방기르 다 떼서 가져가는 경우도 있기에 새로 설치해야 할수도 있습니다.

3. 주차대수

일반적으로 건물에서는 사무실 평수에 맞게 무료주차대수를 할당하고 있습니다. 대략적으로 임대평수기준 50-100평당 1대의 무료주차를 할당하는데 건물마다 정책이 다르기에 무료주차 대수를 확인해야 합니다.

건물규모에 따라 자주식주차, 기계식주차, 카리프트 자주식 주차 등의 형식으로 분리가 되는데 기계식, 카리프트 같은 경우는 주차가 불가능한 차량도 있기 때문에 주차가능한 차량제원에 대해서 확인해야 합니다.

사무실로 할당되는 무료주차 대수보다 더 많은 주차가 필요한 경우에 1차적으로 건물 내에서 가능한 유료주차대수를 알아봐야 하며, 그보다 더 많은 주차가 필요한 경우에는 주변 유료주차장에 대해서 알아봐야 합니다.

4. 화장실형태

화장실형태라고 하니 의아한 분들도 있을 텐데요.

여기서 말하는 화장실형태는 화장실이 사무실 내부에 있느냐, 외부에 있느냐 차이 입니다.

층의 일부를 임차하여 사용할 경우는 당연히 화장실은 사무실 외부에 위치하게 되지만, 한 개층 전체를 사용하는 경우는 화장실이 사무실 내부면적에 포함되서 있는 경우도 있고, 사무실 밖의 공용부에 있는 경우도 있으니 확인이 필요합니다.

화장실은 아무래도 업무공간과 멀리 떨어져 있는 것이 좋으니 외부화장실을 일반적으로 선호하지만, 사무실 내부에 화장실이 있을경우 외부인은 사용할 수 없기 때문에 선호하는 경우도 있습니다.

지금까지 임차대상지를 찾기위해 사무실을 방문했을 때 체크할 사항에 대해서 알아봤습니다.

물론 중개법인에서 해당부분에 대해서 설명을 해주겠지만 임차업체에서 어떠한 형식이 회사에 맞는지 알고 있는 것이 보다 시행착오를 줄일 수 있기에 체크리스트를 알려드렸습니다~

안녕하세요! 오픽스 부동산중개법인입니다.

오늘은 서초구 방배동에 위치한 유일빌딩 사무실 임대차 계약 후기를 전해드리겠습니다.

먼저 고객님의 의뢰 조건을 살펴보겠습니다.

고객 의뢰 조건

● 위치: 4호선 이수역 인근

● 평수: 50평내외

● 업종: 토목공사 프로젝트 사무실

● 임대료: 임대료 500만원내외

● 기타: 이수역에서 도보거리에 위

고객님께서는 이수역 인근에 위치한 사무실을 필요로 하셨습니다. 특히 이수역 인근에서 하는 토목공사 관련 프로젝트 였기에 이수역에서의 접근성이 매우 중요한 요소였는데요. 평수는 전용면적 50평 내외, 합리적인 임대료와 관리비, 깔끔한 내부 컨디션까지 갖춘 공간을 원하셨습니다.

고객님과 함께 여러 매물을 답사한 끝에, 유일빌딩 6층이 모든 조건에 부합하여 최종적으로 계약하게 되었습니다.

▼유일빌딩 위치

유일빌딩은 4호선 이수역에서 도보 3분 거리의 초역세권에 위치해 있습니다. 주변 인프라도 잘 갖춰져 있어 직원과 방문객 모두 편리하게 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

사무실은 총 54평 규모로, 네모 반듯한 구조 덕분에 공간 활용도가 뛰어납니다. 인테리어는 깔끔하게 잘 되어 있어 별도의 인테리어 비용 없이도 깔끔하게 사용할 수 있습니다. 또한, 천장형 냉난방기가 설치되어 있어 쾌적한 환경에서 업무를 진행할 수 있습니다.

내부에는 회의실로 활용 가능한 룸이 잘 갖춰져 있으며, 화장실도 건물 외부에 깔끔하게 분리되어 있어 편의성을 더했습니다. 특히 토목공사 프로젝트를 위한 공간으로 활용하기에 적합한 분리된 업무공간과 탕비실 공간이 구비되어 있습니다.

고객님께서는 유일빌딩의 뛰어난 접근성, 넓고 효율적인 구조, 그리고 합리적인 임대 조건에 매우 만족하셨으며, 저희 오픽스 부동산중개법인을 통해 계약까지 무사히 마무리하셨습니다.

이상으로 서초구 방배동 4, 7호선 이수역 인근 유일빌딩 사무실 임대차 계약 후기를 마치겠습니다.