2026년 4월 월례자료 > 월례자료

이번 계약은 내방역 인근에 위치한 성령빌딩 5층 전체, 전용 약 116평 규모를 대상으로 진행된 사례입니다. 최근 강남권에서 비슷한 조건의 매물을 찾고 계셨던 분들이라면 아시겠지만, 이 정도 면적을 한 개 층 단독으로 사용하면서도 임대 조건이 합리적인 경우는 많지 않습니다.

입지부터 보면 전형적인 강남 메인 코어 지역이라고 보기는 어렵지만, 내방역 도보권에 위치해 있고 대로변에 접해 있어 접근성 자체는 충분히 확보된 자리입니다. 실제로 직원 출퇴근이나 외부 방문 동선에서도 크게 불편함이 없는 수준이며, 중심 업무지구 대비 부담을 낮추면서도 강남권에 위치한 사무실을 찾는 기업들에게는 현실적인 대안이 될 수 있는 입지입니다.

이번 물건의 핵심은 단순히 위치가 아니라 가격 구조입니다. NOC(관리비 포함 전용 1평당 비용)가 10만원 이하 수준으로 형성된 케이스입니다. 현재 강남권 시장에서 이 정도 수준의 NOC를 맞출 수 있는 건물은 사실상 찾기 어렵다고 보셔도 됩니다.

특히 전용 100평 이상 규모를 한 개 층 전체로 사용하는 구조이면서 이 정도 가격대가 나온다는 점은 더욱 희소성이 있습니다. 대부분의 경우 동일 면적대에서는 임대료 부담이 크게 올라가거나, 여러 호실로 나뉜 구조를 선택해야 하는 상황이 많기 때문입니다. 그런 점에서 성령빌딩은 “면적 + 단독층 사용 + 가격 경쟁력”을 동시에 확보한 사례라고 볼 수 있습니다.

이번 계약은 “강남권 내에서 비용을 낮추면서도 일정 수준 이상의 면적과 독립성을 확보하고자 하는 니즈”가 정확히 맞아떨어진 사례였습니다. 입지만 놓고 보면 최중심지는 아니지만, 대로변 입지와 역 접근성, 그리고 무엇보다도 압도적인 가격 경쟁력이 계약을 이끌어낸 핵심 포인트였습니다.

강남권 사무실을 찾다 보면 자연스럽게 입지와 브랜드 위주로 검토하게 되지만, 실제로는 예산과 사용 목적에 맞는 구조를 찾는 것이 더 중요합니다. 이번 사례처럼 조건을 조금만 유연하게 보면, 생각보다 훨씬 좋은 가성비의 선택지를 확보할 수 있는 경우도 분명히 존재합니다.

이달의 프리미엄 오피스

주요 업무지구
대형오피스 임대현황
이달의 가성비 오피스

오픽스가 선별한
사무실임대 물건
오픽스 리포트

최신 부동산 시장 동향 및 이슈

강남역 상권을 오래 지켜본 사람이라면 최근 변화가 꽤 뚜렷하게 느껴질 겁니다.
한때는 다양한 업종이 섞여 있던 상권이었지만, 지금은 점점 하나의 방향으로 수렴하고 있습니다. 바로 ‘병원 중심 상권’으로의 변화입니다.

과거 강남의 대표적인 메디컬 라인은 강남대로를 따라 형성되어 있었습니다.
강남역에서 신논현역, 그리고 신사역으로 이어지는 라인은 이미 오래전부터 피부과, 성형외과를 중심으로 치과와 안과까지 모여 있는 뷰티중심의 의료 상권이었습니다.

그런데 최근 들어 이 병원들의 움직임에 변화가 생기고 있습니다. 가장 큰 특징은 강남대로를 벗어나고 있다는 점입니다.
강남역 자체에 대한 선호는 여전히 높지만, 강남대로 라인은 이미 포화 상태에 가깝습니다. 더 이상 들어갈 자리가 없기 때문에 자연스럽게 수요가 테헤란로 방향으로 확장되고 있습니다. 실제로 강남역에서 국기원사거리까지 이어지는 구간은 병원이 차지하는 비중이 상당히 높아졌고, 최근에는 역삼역 인근까지 병원으로 전환되는 층이 있는 건물들이 점점 늘어나고 있는 상황입니다.

두 번째로 눈에 띄는 변화는 병원들이 1층이나 지하층까지 내려오고 있다는 점입니다.
과거에는 강남역 일대 1층은 임대료가 워낙 높았기 때문에 병원이 들어오기 어려운 자리였습니다. 주로 카페, 브랜드 매장, 은행 같은 업종이 1층을 차지하고 있었죠.
하지만 비대면 흐름이 확산되면서 상황이 바뀌었습니다. 은행 점포는 빠르게 줄어들었고, 온라인 소비가 늘어나면서 1층 판매 매장들도 점점 경쟁력을 잃기 시작했습니다.
그 결과 공실이 생긴 1층 자리에 병원들이 들어오기 시작했습니다. 더 흥미로운 점은 병원들이 높은 임대료를 감수하고도 1층을 선택하고 있다는 것입니다. 강남역과 신논현역 대로변 기준으로 보면 1층 임대료는 전용 평당 NOC 50만원을 넘는 경우가 대부분인데, 이 비용을 감당하면서도 입점하고 있다는 것은 그만큼 수익성이 뒷받침된다는 의미입니다.

이 변화의 배경에는 K-뷰티 시장의 성장 영향이 큽니다. 과거에는 국내 수요 중심이었다면, 지금은 중국을 비롯한 해외 고객들이 의료 관광 목적으로 한국을 방문하는 경우가 크게 늘었습니다. 실제로 외국인 1인이 의료 뷰티 목적으로 사용하는 비용이 400만원에서 900만원 수준이라는 점을 감안하면, 병원 입장에서는 높은 임대료를 감수하더라도 충분히 수익을 낼 수 있는 구조가 만들어진 것입니다.

실제 사례도 나타나고 있습니다. 테헤란로에 위치한 역삼동 동경빌딩 1층에는 최근 피부과가 입점했는데, 해당 자리는 과거 롯데리아와 엔제리너스가 사용하던 공간으로 오랜 기간 공실이었던 곳입니다. 정확한 조건은 공개되지 않았지만 입지와 시세를 고려하면 상당히 높은 임대료 수준에서 계약이 이루어졌을 가능성이 높습니다. 또한 과거 리테일 매장이 있던 통임대 건물들이 병원으로 대체되는 흐름도 신논현역과 논현역 일대에서도 점점 확대되고 있습니다.

▲ 강남역 테헤란로 동경빌딩 1층 피부과 ▲ 신논현역 강남대로 통임대 피부과

이러한 변화는 당분간 계속될 가능성이 높습니다. 비대면과 AI 기술이 빠르게 발전하고 있지만, 성형외과 수술이나 피부과 시술은 결국 사람이 직접 방문해야 하는 오프라인 서비스입니다. 그리고 그 수요는 여전히 강남역에 집중되고 있습니다.
강남대로가 포화되자 자연스럽게 테헤란로로 확장되는 흐름은 과거 오피스 시장이 호황이었을 때 테헤란로에 공실이 사라지고 임차 경쟁이 붙던 모습과도 닮아 있습니다.

결국 지금 강남역은 단순한 상권 변화가 아니라, “리테일 중심 거리에서 의료 중심 거리로 재편되는 과정”에 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 이 변화는 단순한 트렌드가 아니라 수요 구조가 바뀌면서 만들어진 흐름이라는 점에서, 앞으로도 상당 기간 이어질 가능성이 높습니다.
임차인 Q&A

자주 묻는 질문과
그에 대한 답변

사무실 이전을 처음 담당하게 되면 대부분 비슷한 고민을 합니다.
“도대체 어디서부터 시작해야 하지?”
막연하게 느껴지는 이유는 간단합니다.
사무실 이전은 단순한 ‘이사’가 아니라 임대차, 인테리어, 공사, 일정관리, 행정까지 모두 포함된 프로젝트이기 때문입니다.
그래서 중요한 것은 ‘순서’입니다.
전체 흐름을 이해하고 단계별로 접근하면 훨씬 수월해집니다.

1. 이전 조건부터 정리해야 합니다
가장 먼저 해야 할 일은 기준을 정하는 것입니다.
현재 사무실을 기준으로 더 넓혀야 하는지, 위치를 유지할지 이동할지, 예산은 어느 수준까지 가능한지,
이 세 가지를 내부적으로 정리해야 합니다.
이 단계가 명확하지 않으면 이후 과정에서 계속 방향이 흔들리게 됩니다.

2. 후보지 선정은 ‘여유 있게’
조건이 정해지면 실제 매물을 보게 됩니다.
이때 중요한 것은 최소 2곳, 가능하면 3~5곳 정도의 후보지를 확보하는 것입니다.
사무실 임차는 생각보다 변수가 많습니다.
1순위로 보던 건물이 계약 직전에 빠지는 경우도 흔합니다.
그래서 항상 대안 시나리오를 같이 가져가는 것이 중요합니다.

3. 인테리어는 미리 검토해야 합니다
많은 분들이 놓치는 부분인데 매물을 보면서 동시에 인테리어를 같이 고민해야 합니다.
같은 평수라도 구조에 따라 좌석 배치, 회의실, 구성 동선 효율이 완전히 달라집니다.
결국 “좋은 사무실”은 면적이 아니라
레이아웃이 얼마나 효율적으로 나오느냐에 따라 결정됩니다.

4. 계약 타이밍이 전체 일정을 좌우합니다
보통 기존 사무실 만기 기준으로 2~3개월 전에는 신규 사무실 계약을 완료하는 것이 안정적입니다.
이유는 명확합니다.
인테리어 공사 기간 확보, 기존 사무실 원상복구 기간 확보, 이사 일정 조율
이 세 가지가 동시에 돌아가기 때문입니다.

5. 인테리어는 ‘가격’보다 ‘방식’입니다
계약 이후에는 인테리어 업체를 선정하게 됩니다.
이때 가장 많이 하는 실수가 단순 비교 견적입니다.
중요한 것은 가격보다 어떤 자재를 쓰는지, 공사 방식이 어떤지, 일정 관리가 가능한지 입니다.
인테리어는 비용보다 완성도와 일정 리스크가 더 중요합니다.

6. 해약 통보와 공사는 동시에 움직입니다
기존 사무실은 계약서 기준으로 보통 만기 3개월 전 해약 통보를 해야 합니다.
이와 동시에 신규 사무실은 만기 약 2개월 전부터 인테리어 공사를 시작하는 것이 일반적입니다.
이 타이밍이 어긋나면 이사 일정 지연, 임대료 이중 부담으로 이어질 수 있습니다.

7. 이사 → 원상복구 → 보증금 회수
이전의 마지막 단계는 다음 순서로 진행됩니다.
신규 사무실로 이사 -> 기존 사무실 원상복구 공사 -> 보증금 회수
원상복구는 통상 2주 정도 소요되며 이 과정이 끝나야 보증금 반환이 진행됩니다.

8. 마지막으로 놓치기 쉬운 행정 절차
이사가 끝나면 행정적인 정리도 필요합니다.
사업자등록 주소 변경, 우편물 주소 변경, 명함 및 회사 정보 수정
이 부분은 간단하지만 누락되는 경우가 많기 때문에 체크리스트로 관리하는 것이 좋습니다.

사무실 이전은 복잡해 보이지만 결국은 순서의 문제입니다.
조건 설정 -> 후보지 확보 -> 계약 -> 인테리어 -> 이사 -> 원상복구
이 흐름만 이해하고 있으면 전체 일정이 정리됩니다.
다만 각 기업마다 상황이 다르기 때문에 세부적인 일정은 달라질 수 있습니다.
그래도 이 기본 구조를 알고 접근하면 처음 담당하시는 분들도 훨씬 안정적으로 이전을 진행할 수 있습니다.
계약후기

현장에서 전하는 계약 스토리

이번 계약은 내방역 인근에 위치한 성령빌딩 5층 전체, 전용 약 116평 규모를 대상으로 진행된 사례입니다. 최근 강남권에서 비슷한 조건의 매물을 찾고 계셨던 분들이라면 아시겠지만, 이 정도 면적을 한 개 층 단독으로 사용하면서도 임대 조건이 합리적인 경우는 많지 않습니다.
입지부터 보면 전형적인 강남 메인 코어 지역이라고 보기는 어렵지만, 내방역 도보권에 위치해 있고 대로변에 접해 있어 접근성 자체는 충분히 확보된 자리입니다. 실제로 직원 출퇴근이나 외부 방문 동선에서도 크게 불편함이 없는 수준이며, 중심 업무지구 대비 부담을 낮추면서도 강남권에 위치한 사무실을 찾는 기업들에게는 현실적인 대안이 될 수 있는 입지입니다.

이번 물건의 핵심은 단순히 위치가 아니라 가격 구조입니다. NOC(관리비 포함 전용 1평당 비용)가 10만원 이하 수준으로 형성된 케이스입니다. 현재 강남권 시장에서 이 정도 수준의 NOC를 맞출 수 있는 건물은 사실상 찾기 어렵다고 보셔도 됩니다.
특히 전용 100평 이상 규모를 한 개 층 전체로 사용하는 구조이면서 이 정도 가격대가 나온다는 점은 더욱 희소성이 있습니다. 대부분의 경우 동일 면적대에서는 임대료 부담이 크게 올라가거나, 여러 호실로 나뉜 구조를 선택해야 하는 상황이 많기 때문입니다. 그런 점에서 성령빌딩은 “면적 + 단독층 사용 + 가격 경쟁력”을 동시에 확보한 사례라고 볼 수 있습니다.

이번 계약은 “강남권 내에서 비용을 낮추면서도 일정 수준 이상의 면적과 독립성을 확보하고자 하는 니즈”가 정확히 맞아떨어진 사례였습니다. 입지만 놓고 보면 최중심지는 아니지만, 대로변 입지와 역 접근성, 그리고 무엇보다도 압도적인 가격 경쟁력이 계약을 이끌어낸 핵심 포인트였습니다.
강남권 사무실을 찾다 보면 자연스럽게 입지와 브랜드 위주로 검토하게 되지만, 실제로는 예산과 사용 목적에 맞는 구조를 찾는 것이 더 중요합니다. 이번 사례처럼 조건을 조금만 유연하게 보면, 생각보다 훨씬 좋은 가성비의 선택지를 확보할 수 있는 경우도 분명히 존재합니다.