2026년 1월 월례자료 > 월례자료

이번 계약은 강남구청역 바로 앞에 위치한 금하빌딩 지하 1층 공간을 대상으로 진행했습니다. 이번 선택의 핵심은 단순히 상권이 아니라, 청담동이라는 지역이 갖는 업종 적합성이었습니다. 청담동은 이미 스시 오마카세가 하나의 문화처럼 자리 잡은 지역으로, 미식에 대한 수요가 꾸준하고 고객층도 명확한 곳입니다. 그런 지역에서 신규로 오픈하는 오마카세였기 때문에 입지에 대한 고민이 무엇보다 중요했던 계약이었습니다.

금하빌딩은 강남구청역 출구와 매우 가까운 대형 업무빌딩으로, 지하 1층임에도 불구하고 아케이드 입구에 바로 노출되는 구조를 갖고 있어 접근성이 뛰어났습니다. 지하 매장임에도 손님들이 동선을 헤매지 않고 자연스럽게 유입될 수 있는 구조라는 점에서, 예약제로 운영되는 오마카세 업종과 잘 맞는 공간이었습니다.

이번 매장은 상당한 경력을 가진 유명 셰프가 독립하면서 새롭게 준비한 공간이라는 점에서 더욱 의미가 있었습니다. 대형 매장이 아닌 5~6명 정도만 이용할 수 있는 소규모 오마카세로 기획되어 있었기 때문에, 화려함보다는 집중도 있는 공간 구성과 분위기가 중요했고, 금하빌딩 지하 1층 공간은 이러한 콘셉트를 구현하기에 적합한 장소였습니다.

인테리어 역시 이번 계약의 중요한 포인트였습니다. 셰프가 직접 일본에서 공수한 고급 자재를 사용해 전체 공간을 완성도 높게 구성했고, 절제된 고급스러움이 느껴지는 인테리어가 인상적이었습니다. 공간 자체가 하나의 작품처럼 완성되어, 방문하는 고객들에게도 충분히 기억에 남을 수 있는 매장이 될 것이라는 확신이 들었습니다.

계약을 마무리하는 과정에서, 공간을 바라보며 만족해하던 셰프의 모습이 특히 기억에 남습니다. 오랜 시간 준비해온 첫 독립 매장이었기에 공간 선택에 대한 부담도 컸을 텐데, 최종적으로 만족스러운 선택이 되었다는 점에서 저 역시 큰 보람을 느꼈습니다.

이번 계약을 통해 다시 한번 느낀 점은, 좋은 상가는 단순히 유동인구가 많은 곳이 아니라 업종과 콘셉트에 정확히 맞는 공간을 찾는 것이라는 사실이었습니다. 청담동이라는 지역성, 역세권 접근성, 아케이드 입구라는 노출 조건, 소규모 오마카세에 최적화된 공간 구조까지 모든 요소가 하나의 방향으로 맞아떨어진 사례였고, 임차인과 중개인 모두가 만족할 수 있었던 계약이었습니다.

▲ 지하1층 면적 원상복구당시 사진

▲ 스시 오마카세 인테리어 공사 이후

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최신 부동산 시장 동향 및 이슈

유동성과 안전성을 겸비한 자산에 대한 시장 변화
일반적으로 투자 시장에서는 “주식류의 유가증권은 유동성이 우수하고, 부동산은 안전성이 높다”는 인식이 널리 받아들여지고 있습니다. 유동성은 가격 결정 과정의 객관성이 전제될 때 확보될 수 있는데, 주식과 같은 유가증권은 시장 참여자 간의 지속적인 거래를 통해 비교적 명확한 시장 가격이 형성되며, 이에 따라 높은 유동성을 갖추게 됩니다.
반면 부동산은 개별 자산의 특수성이 크고 수요와 공급이 제한적이어서 시장 가격 형성이 상대적으로 용이하지 않습니다. 이로 인해 유동성 측면에서는 한계를 지니는 반면, 인플레이션 등 외부 경제 변수에 대한 방어력이 높아 전통적으로 안전자산으로 인식되어 왔습니다.
투자의 관점에서 볼 때, 유동성과 안전성을 동시에 충족하는 자산은 이상적인 투자 대상으로 평가됩니다. 이러한 맥락에서 그동안 대표적인 사례로 강남권 아파트가 언급되어 왔습니다. 강남 아파트는 필요 시 거래가 비교적 용이하고, 동시에 장기적인 자산 가치의 안정성 또한 확보하고 있기 때문입니다.

주식시장 강세와 부동산 거래 환경의 변화
최근 삼성전자, SK하이닉스를 비롯한 반도체 대형주와 AI 관련 종목을 중심으로 주식시장이 강한 상승 흐름을 보이고 있습니다. 이에 따라 투자 자금이 주식시장으로 집중되면서, 부동산 시장의 거래는 과거에 비해 다소 둔화된 모습을 보이고 있습니다.
다만 이러한 거래 위축은 부동산 자산의 구조적인 가치 하락에 따른 결과라기보다는, 단기적인 자금 이동과 투자 선호도의 변화에 따른 현상으로 해석하는 것이 보다 합리적일 것으로 판단됩니다. 특히 입지 경쟁력이 확고한 핵심 지역의 부동산은 여전히 안정적인 수요 기반을 유지하고 있으며, 시장 내 가격 인식 또한 비교적 명확하게 형성되고 있습니다.

테헤란로 및 삼성역 일대의 시장 특수성
오픽스중개법인은 테헤란로에 위치하고 있으며, 주요 거래 역시 테헤란로 및 삼성역 인근에 집중되어 있습니다. 최근 삼성역 1번 출구 인근 자산에 대한 가치평가를 수행하는 과정에서, 해당 지역의 시장 구조가 일반적인 부동산 시장과는 다소 다른 양상을 보이고 있음을 확인하였습니다.
코로나19 이후 해당 블록 내 다수의 건물이 거래되었고, 일부 자산은 단기간 내 두 차례 이상 거래가 이루어지기도 하였습니다. 그럼에도 불구하고 대부분의 거래는 유가증권과 유사할 정도로 일정한 가격대에서 형성되었습니다. 이는 해당 지역의 부동산이 더 이상 개별적인 추정 가격의 영역에 머무르지 않고, 시장 참여자 간에 암묵적으로 공유되는 가격 기준이 존재하는 단계에 진입했음을 시사합니다.
일반적으로 대량 거래 이후에는 가격의 변곡점이 나타나는 경우가 많습니다. 그러나 삼성역 일대는 GBC(Global Business Center) 건립, GTX-A 노선 개통, 삼성역 지하도시 개발 등 다수의 대형 개발 사업이 동시에 추진되고 있는 지역으로, 이러한 환경을 종합적으로 고려할 때 시장 심리는 하락보다는 상승 쪽으로 기울 가능성이 높다고 판단됩니다.

강남권 아파트를 넘어, 테헤란로 핵심 부동산으로
삼성역 인근에서 테헤란로 전반으로 범위를 확대하여 살펴보더라도, 동일한 결론에 도달하게 됩니다. 이 지역의 핵심 부동산은 굳이 여러 가치평가 기법을 모두 동원하지 않더라도, 시장 내에서 일정한 가격 인식이 공유되고 있으며, 필요 시 거래 가능성 또한 비교적 높게 유지되고 있습니다.
과거에는 유동성과 안전성을 겸비한 자산을 강남권 아파트로 한정하여 평가하였다면, 현재는 그 범위를 테헤란로 및 삼성역 일대의 핵심 업무용 부동산으로까지 확장해 볼 수 있을 것으로 판단됩니다. 이는 해당 자산들이 가격 인식과 유동성 측면에서 새로운 단계에 진입했음을 의미합니다.
이러한 시장 환경의 변화를 종합해보면, 일부 핵심 지역에 한해 부동산 역시 주식과 유사한 방식으로 거래가 가능한 자산으로 변화하고 있다고 평가할 수 있을 것입니다.
우리는 이제 부동산도 주식처럼 매매하기 좋은 시대에 살고 있습니다.
임차인 Q&A

자주 묻는 질문과
그에 대한 답변

사무실이나 상가 임대차 계약을 진행하다 보면 계약기간 중 중도해지가 발생하는 경우가 종종 있습니다.
이때 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 "차기 임차인을 구할 때 발생하는 중개수수료를 누가 부담하느냐”입니다.

특히 계약서에 관련 내용이 명확히 기재되어 있지 않은 경우라면
분쟁으로 이어질 가능성도 적지 않습니다.

계약서에 명시가 없다면 누가 데려왔는지가 기준
임대차 계약서에 “중도해지 시 차기 임차인 중개수수료는 현 임차인이 부담한다”
라는 조항이 없다면, 법과 실무에서 보는 기준은 다음과 같습니다.
차기 임차인을 누가 데려왔는지가 핵심 기준입니다.
현 임차인은 중도해지를 했지만 차기 임차인을 직접 구하지 않았고
임대인이 직접 차기 임차인을 구했거나 임대인 측 중개사를 통해 계약이 이루어진 경우라면
중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다.
그 이유는 간단합니다.
중개수수료는 “중개를 의뢰한 자가 부담”하는 비용이기 때문입니다.
차기 임차인 계약을 위해 중개를 의뢰한 주체가 임대인이라면,
그 비용 역시 임대인의 몫으로 보는 것이 법적·실무적 기준입니다.

중도해지 책임과 중개수수료는 별개 문제
많이 오해하는 부분 중 하나가 “임차인이 중도해지를 했으니 모든 비용을 부담해야 한다” 라는 생각입니다.
하지만 이는 정확하지 않습니다.
중도해지 책임은 기존 임대차 계약상 문제이고
차기 임차인 중개수수료는 새로운 계약에 대한 비용입니다.
두 사안은 법적으로도 별개 문제이며,
중도해지 자체만으로 임차인에게 중개수수료 부담이 자동으로 발생하지는 않습니다.

임차인이 차기 임차인을 직접 구한 경우는 다릅니다
반대로, 현 임차인이 직접 차기 임차인을 구해와서 임대인에게 “이 임차인으로 계약해 달라”고 요청한 경우라면
이때는 계약서에 중도해지시 임차인이 중개수수료를 부담한다는 항목이 없더라도
임차인이 중개수수료를 부담하거나
임대인과 임차인이 별도로 협의하는 구조가 일반적입니다.
즉, 누가 차기 계약을 성사시키는 데 주도적으로 관여했는지가 판단 기준이 됩니다.

그래서 계약서 특약이 중요한 이유
이런 혼선을 막기 위해
실무에서는 최근 계약서에 다음과 같은 특약을 명시하는 경우가 많습니다.
“임차인의 중도해지로 인해 발생하는 차기 임차인 유치 관련 중개수수료는 임차인이 부담한다.”
이 문구가 명확히 기재되어 있다면
임차인에게 수수료 부담을요구할 수 있는 근거가 됩니다.
하지만 이 특약이 없다면,
임대인이 일방적으로 임차인에게 중개수수료를 요구하기는 어렵습니다.

정리하면
계약서 중도해지 시 수수료 부담 주체가 명시되어 있지 않다면
차기 임차인을 구한 쪽이 중개수수료를 부담하는 것이 원칙입니다.
임대인이 차기 임차인을 구했다면 → 임대인 부담
임차인이 차기 임차인을 구했다면 → 임차인 부담 또는 협의
이 내용은
임대인·임차인 모두에게 적용되는 실무 기준이고
실제 분쟁 시에도 가장 합리적으로 받아들여지는 구조입니다.
계약후기

현장에서 전하는 계약 스토리

이번 계약은 강남구청역 바로 앞에 위치한 금하빌딩 지하 1층 공간을 대상으로 진행했습니다. 이번 선택의 핵심은 단순히 상권이 아니라, 청담동이라는 지역이 갖는 업종 적합성이었습니다. 청담동은 이미 스시 오마카세가 하나의 문화처럼 자리 잡은 지역으로, 미식에 대한 수요가 꾸준하고 고객층도 명확한 곳입니다. 그런 지역에서 신규로 오픈하는 오마카세였기 때문에 입지에 대한 고민이 무엇보다 중요했던 계약이었습니다.

금하빌딩은 강남구청역 출구와 매우 가까운 대형 업무빌딩으로, 지하 1층임에도 불구하고 아케이드 입구에 바로 노출되는 구조를 갖고 있어 접근성이 뛰어났습니다. 지하 매장임에도 손님들이 동선을 헤매지 않고 자연스럽게 유입될 수 있는 구조라는 점에서, 예약제로 운영되는 오마카세 업종과 잘 맞는 공간이었습니다.
이번 매장은 상당한 경력을 가진 유명 셰프가 독립하면서 새롭게 준비한 공간이라는 점에서 더욱 의미가 있었습니다. 대형 매장이 아닌 5~6명 정도만 이용할 수 있는 소규모 오마카세로 기획되어 있었기 때문에, 화려함보다는 집중도 있는 공간 구성과 분위기가 중요했고, 금하빌딩 지하 1층 공간은 이러한 콘셉트를 구현하기에 적합한 장소였습니다.

인테리어 역시 이번 계약의 중요한 포인트였습니다. 셰프가 직접 일본에서 공수한 고급 자재를 사용해 전체 공간을 완성도 높게 구성했고, 절제된 고급스러움이 느껴지는 인테리어가 인상적이었습니다. 공간 자체가 하나의 작품처럼 완성되어, 방문하는 고객들에게도 충분히 기억에 남을 수 있는 매장이 될 것이라는 확신이 들었습니다.

계약을 마무리하는 과정에서, 공간을 바라보며 만족해하던 셰프의 모습이 특히 기억에 남습니다. 오랜 시간 준비해온 첫 독립 매장이었기에 공간 선택에 대한 부담도 컸을 텐데, 최종적으로 만족스러운 선택이 되었다는 점에서 저 역시 큰 보람을 느꼈습니다.

이번 계약을 통해 다시 한번 느낀 점은, 좋은 상가는 단순히 유동인구가 많은 곳이 아니라 업종과 콘셉트에 정확히 맞는 공간을 찾는 것이라는 사실이었습니다. 청담동이라는 지역성, 역세권 접근성, 아케이드 입구라는 노출 조건, 소규모 오마카세에 최적화된 공간 구조까지 모든 요소가 하나의 방향으로 맞아떨어진 사례였고, 임차인과 중개인 모두가 만족할 수 있었던 계약이었습니다.

▲ 지하1층 면적 원상복구당시 사진

▲ 스시 오마카세 인테리어 공사 이후