1. 개요 및 입지 현황
마곡 원그로브 (강서구 공항대로 165)는 서울 강서구 마곡역과 직접 연결된 초대형 복합업무단지로, 총 4개 동으로 구성되어 있습니다.
각 동은 전용면적 기준 1,200평 이상으로 설계되어 국내에서 보기 드문 대형 업무시설을 갖춘 신축 오피스 단지입니다.
대중교통과의 연계성은 물론, 인근 개발지와의 시너지를 고려한 복합업무지구로 조성되었습니다.
현재 A동에는 DL이앤씨, 사람인, 인비트로스, LG계열사 플래그원, 아시아나 계열의 에어인천 등이 입주하고 있으며, 비교적 빠르게 채워지고 있는 모습을 보이고 있습니다.
반면, B동부터 D동까지는 공실률이 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 실정입니다.
현재 마곡 원그로브(CP4) 공실현황입니다.
A동에는 공실이 많이 해소되었지만 B, C, D동이 대부분 공실인 상태입니다.
2. 임대조건 및 인센티브
● 기준 임대료: 평당 98,000원
● 관리비: 평당 37,000원
● 렌트프리: 연간 기준 4개월 (대형 임차인의 경우 협의를 통해 기간 추가 가능)
● TI (인테리어 지원금): 전용면적 기준 평당 약 100만 원 수준
이와 같은 인센티브가 적용될 경우, 실질 임대료는 절반 가까이 절감되는 효과를 가져오게 됩니다.
명목임대료로 계산해보면 전용면적평단가(NOC)가 30만원에 육박하지만,
렌트프리, 핏아웃, TI등의 혜택을 적용하면 NOC가 10만원 중반대까지 내려가게 됩니다.
특히 TI 혜택이 워낙 파격적인 수준이기 때문에, 입주 기업 입장에서는 인테리어 공사를 진행하고도 일정 수준의 잔여 예산이 확보되는 구조입니다.
이는 입주시점에서 실제로 '이익이 남는 입주'로 평가받고 있습니다.
3. 시설 및 환경
원그로브는 단지 내에 트레이더스가 한 개층 전체를 운영하는 대규모 지하 상업시설을 갖추고 있으며,
이외에도 다양한 편의시설이 함께 운영되고 있어 임직원들의 업무 편의성을 높여줍니다.
건물은 동별로 초대형 전용면적으로 구성되어 있고, 신축 건물답게 최신 공조 및 설비 시스템이 완비되어 있어 쾌적한 근무 환경을 제공합니다.
또한 마곡역과 지하로 직접 연결되어 있는 뛰어난 접근성과 넉넉한 주차공간은 내방객 유입에도 긍정적인 요소로 작용합니다.
4. 시장 흐름 및 전망
서울 주요 업무지구(강남, 여의도, CBD 등)에서는 최근 고임대료에 따른 부담으로 인해 대형 임차인의 움직임이 일부 감지되고 있습니다.
특히 2026년을 기점으로 도심권 대규모 신축 오피스가 다수 예정되어 있어, 시장 전체의 공실률이 일시적으로 증가할 가능성이 높습니다.
<도심권 대형오피스 신축예정 일정>
2026년 1분기: 세운6-3-3구역 (약 25,000평 규모)
2026년 2분기: 수표 도시환경정비사업 구역 (약 32,000평 규모)
2026년 3~4분기: 을지로3가 12지구 등 연면적 10,000평 이상 공급 예정
이러한 공급 증가가 임대시장에 영향을 줄 것으로 예상되며, 특히 입지 선호도가 높은 중심업무지구(CBD, 강남 등)와 비교 시 마곡지역에 대한 수요는 얼마나 유지될지에 대해서는 불확실한 부분이 존재합니다.
5. 종합 평가
마곡 원그로브는 현재로서는 TI 및 렌트프리 혜택을 극대화하여 입주 시 비용 부담을 최소화할 수 있는 매우 유리한 조건을 제시하고 있습니다.
신축 건물의 우수한 시설, 교통접근성, 복합 상업시설과의 연계 등은 분명 장점으로 작용하며,
특히 물류·공항·바이오 산업과 연계성이 높은 기업군에게는 매력적인 대안이 될 수 있습니다.
다만, 전체 시장의 공실 증가 및 2026년 신축 오피스 공급과 같은 거시적인 요소는 사전에 충분히 고려하시는 것이 바람직합니다.
▲ 마곡 원그로브 전경
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