최근 강남구 통임대 사무실 공실이 심상치 않게 늘어나고 있습니다.
부동산 업계에서 내부적으로 공유하는 '공실클럽'망을 살펴보면, 강남구 내 통임대 공실 물건이 매우 많이 등록되어 있는 상황입니다. 물론 이 네트워크에 노출되지 않는 매물도 일부 있지만, 강남 지역 내 상당수의 임대 물건이 이 채널을 통해 공유되는 만큼 시장의 흐름을 가늠하기에 충분한 참고 자료가 됩니다.
▲ 공실클럽에서 강남구 통임대 검색결과, 공실매물 97건, 공동중개 341건: 공실매물은 지번 중복 등록이 불가하기 때문에 공실매물 97건은 모두 다른 건물을 의미하며, 공동중개까지 포함하면 실제로 수백 개의 통임대 물건이 공실 상태라는 뜻입니다.
최근 강남구 통임대 사무실 공실이 심상치 않게 늘어나고 있습니다.
부동산 업계에서 내부적으로 공유하는 '공실클럽'망을 살펴보면, 강남구 내 통임대 공실 물건이 매우 많이 등록되어 있는 상황입니다.
물론 이 네트워크에 노출되지 않는 매물도 일부 있지만, 강남 지역 내 상당수의 임대 물건이 이 채널을 통해 공유되는 만큼 시장의 흐름을 가늠하기에 충분한 참고 자료가 됩니다.
통임대 사무실의 공실이 증가한 원인은 한 가지가 아닙니다.
코로나 시기와 그 이후, 강남권에서는 지가 상승과 맞물린 재건축·리모델링 열풍이 불었습니다.
특히 대지면적 50~150평 내외의 골목길 주택부지들이 다세대에서 근린생활형 통임대 사무실로 빠르게 전환되었죠.
그 시기엔 수요가 공급을 앞질렀습니다. 신축되는 통임대 건물마다 임차인이 바로 들어갔고, 임대료도 빠르게 상승했습니다.
예를 들어 전용 300평 규모의 건물은 한때 월 6,000만~7,000만원까지도 호가됐습니다.
대지 100평 기준으로 토지 가격만 100~150억, 신축 건축비까지 포함하면 총 150~200억 규모의 투자가 필요했지만, 낮은 금리 덕에 부채비율이 높아도 감당 가능했던 시기였습니다.
문제는 공급이 그 이상으로 빠르게 늘었다는 점입니다.
2023년 이후 경기 둔화가 시작되면서 중소기업과 스타트업 중심의 임차 수요가 빠르게 줄어들었고, 동시에 이자율 상승으로 건물주의 금융비용 부담은 늘어났습니다.
대로변에 위치한 프라임급 건물은 비교적 안정적으로 임차인을 유지하고 있지만, 골목형 통임대 사무실은 보통 중소기업이나 스타트업 기업을 대상으로 하기 때문에 직접적인 타격을 받게 된 것입니다.
현재는 전용 300평 기준 월 3,000만~4,000만 원 수준까지 임대료가 하락했음에도 불구하고 공실이 많습니다.
공급 과잉과 수요 위축, 그리고 고금리라는 삼중고가 겹친 결과입니다.
이로 인해 경매에 나오는 사례, 급매로 전환하는 사례도 늘어나고 있으며, 이 흐름은 당분간 지속될 가능성이 높습니다.
통임대 사무실은 건물 전체를 단독으로 활용할 수 있다는 점에서 분명한 장점이 있지만, 현재 시장 환경에서는 대로변 프라임 오피스 한 개층이나 공유오피스, 맞춤형 사무공간을 선호하는 수요가 더 많아지고 있는 추세입니다.
또한, 코로나 시기의 호황과 달리 지금은 테헤란로 대로변 건물조차도 공실이 늘어난 상황입니다.
이 대로변 공실이 해결되지 않는 한, 골목형 통임대 물건의 공실 해소는 더딜 수밖에 없습니다.
물론 부동산 시장은 흐름이 있는 법입니다.
경기 반등이 이뤄지고 기업들의 사무공간에 대한 수요가 다시 늘어나는 시기가 온다면, 통임대에 대한 관심도 다시 회복될 수 있습니다.
다만, 지금은 '그때가 언제가 될지'를 냉정하게 지켜보며, 보수적인 접근이 필요한 시점입니다.
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