공급은 느는데 수요는 그대로... 공실률 상승세 계속
안녕하세요 오픽스중개법인 입니다.
2025년 1분기 기준, 서울 오피스 시장의 전체 공실률은 5.19%로 집계되었습니다. 신축 오피스의 지속적인 공급 영향으로 YBD(여의도)를 제외한 전 권역에서 공실률 상승이 확인되었고, 이는 현장에서 실제로 체감되는 변화입니다. 임차 수요는 유지되거나 소극적인데, 공급은 늘고 있는 흐름이 확연합니다.
● CBD(도심권)
도심권은 7.47%로 3대 권역 중 가장 높은 공실률을 기록했습니다.
특히 남대문(18.36%), 동대문(14.56%) 지역의 공실률이 전체 수치를 끌어올리는 구조이며, 반대로 을지로, 종로는 임대료 수준이 높지만 상대적으로 낮은 공실률을 보이고 있습니다.
현장에서는 신축 위주로 이동하고 있는 게 뚜렷합니다.
기존 노후 빌딩들은 재개발·재건축 이슈로 인해 어쩔 수 없이 이전하는 임차인도 많은 상황입니다. 다만, 이 수요를 신축 건물이 흡수하면서도 공급량 자체가 많기 때문에 공실률이 낮아지지 않고 그대로 유지되거나 오히려 상승하는 모습입니다.
특히 이번 분기에는 Project 107(약 1만 평)의 공급이 시작되었고, 새문안 재정비 촉진지구 등 도심권 내 대형 신축 오피스들이 향후 1~2년 사이 속속 공급될 예정입니다.
이로 인해 도심권의 공실률 상승세는 당분간 이어질 가능성이 높습니다.
● GBD(강남권)
강남권의 공실률은 4.3%로 집계되었습니다.
그중 논현역(14.43%)과 도산대로(21.69%)는 평균치를 크게 웃도는 높은 공실률을 기록하고 있는데요,
이는 신축 건물인 B722, 대남빌딩 등의 공실이 해소되지 않은 영향으로 보입니다.
제가 현장에서 느끼기에, 이전까지 공실률이 가장 낮았던 테헤란로에서도 공실이 하나둘씩 눈에 띄기 시작했습니다.
대형 평수를 사용하던 기업들이 높은 임대료에 부담을 느껴 사옥을 마련하거나, 비용 부담이 덜한 지역으로 이전하고 있기 때문입니다.
대표적으로 센터필드 이스트에서는 SSG과 더블유컨셉코리아가 임대차 계약 종료 후 이전을 택했고, 이후 해당 면적은 장기 공실 상태에 놓여 있습니다.
● YBD(여의도권)
여의도·마포권역은 3.86%로 가장 낮은 공실률을 기록했습니다.
특히 여의도의 앵커원과 TP타워는 공실이 대부분 해소되었고, 원센티널은 아직 공실이 남아 있지만 전체적으로 안정적인 수요 흐름을 유지하고 있습니다.
마포구 공덕역 인근은 4개 노선이 지나는 교통의 중심지이자, 합리적인 임대조건을 갖춘 지역으로 공실이 발생해도 빠르게 소진되는 특징이 있습니다.
반면, 당산역(8.1%) 인근의 당산2차 SKV1타워와 영등포역(8.45%) 플랜트 양평 신축 빌딩들은 아직 공실인 상태로, 일부 공실률 상승이 나타나고 있습니다.
● Others(기타권역)
기타권역에서는 마곡이 대표적입니다.
원그로브, 케이스퀘어 등 대형 오피스는 아직 공실이 해소되지 않은 상태이며,
파격적인 렌트프리, TI(인테리어 지원) 조건을 통해 임차인을 유치하는 전략이 계속되고 있습니다.
● 총평
지금 시장을 보면 ‘이전 수요가 활발하다’고 보긴 어렵습니다.
기업들은 비용 절감, 고정비 축소 등 보수적인 스탠스를 유지하고 있고, 일부 대기업은 사옥 마련을 통한 임대료 절감 전략으로 계약 종료 후 이전하는 모습이 반복되고 있습니다. 공급은 계속 늘고 있지만, 실수요를 받쳐주지 못하는 상태라 전체 공실률은 당분간 지금 수준보다 소폭 더 오를 가능성도 엿보입니다.
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