공덕역 초역세권, 최고층 사무실 계약 후기 – 별정우체국연금관리단빌딩
오늘은 공덕역 역세권에서 진행된 사무실 계약 사례를 소개해드리려고 해요.
이번에 계약이 체결된 곳은 별정우체국연금관리단빌딩 18층 전체입니다. 이 건물의 가장 윗층이죠. 고층 사무실은 뭐니 뭐니 해도 탁 트인 뷰가 큰 장점인데요, 이곳 역시 서울 도심이 한눈에 내려다보이는 시원한 전망을 자랑합니다.
게다가 공덕역은 무려 4개 노선이 지나가는 교통의 요지죠. 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도까지 모두 이용할 수 있어서 직원들의 출퇴근은 물론이고, 외부 미팅 손님 응대에도 최적의 입지입니다.
이런 장점들 덕분에 고객분께서도 빠르게 결정을 내리셨고, 큰 평형대임에도 불구하고 원활하게 계약이 마무리될 수 있었습니다.
저희 오픽스중개법인은 이렇게 역세권, 고층 사무실, 대형 평형대 등 다양한 조건에 맞춘 맞춤형 중개 서비스를 제공해드립니다.
25년도 기업 경영의 최대화두는 "비용절감" 으로 되어 있고, 사무실임대차 전문회사인 오픽스중개법인의 금년 주업무는 비용절감을 위한 기업들의 축소 이전 업무가 주를 이루고 있고, 이전의 경우에는 인테리어가 되어 있는 사무실을 선호한다.
사무실 인테리어 비용은 경기가 좋을 경우에는 초기 인테리어비용을 5~7년에 걸쳐 정액법으로 감가상각을 하게 되면 회계상 부담이 없다. 그러나, 경기가 안 좋은 경우에는 비용절감에 예민하고 초기투자비가 제법 되는 인테리어 비용에 대한 부담을 느끼게 된다.
비용절감 분위기를 수치적으로 뒷받침하는 25년 1/4분기 경제성장률이 마이너스 성장(-0.2%)으로 발표되었고, 가계, 정부, 기업 등 경제 주체들은 긴장하게 되었고, 경제 주체 중 기업들의 비용절감은 선택이 아닌 필수가 되었다.
마침 강남구 논현동 소재 미성빌딩 5층, 입주사의 임대차계약만기로 이전해야만 하는 물건이 나왔다. 미성빌딩 5층을 방문하여 내부 공간을 둘러 보았고, 내부 인테리어 관리, 내부 공간의 구조가 잘 되어 있어 비용절감 시대에 맞는 사무실 공간으로 생각되었다.
Covid-19 4년 기간은 우리 사회에 많은 변화를 가져 왔다. 오랫동안 지속되었던 관습, 문화, 생활의 변화도 컸다. 무엇보다도 비용의 증가가 컸고, 임대차시장에서 임관리비 상승은 물론이고 인테리어 비용도 크게 올랐다. Covid-19 이전에는 전용면적당 인테리어 비용은 70만원/평~100만원/평 정도면 괜찮은 인테리어가 가능했으나, Covid-19 이후에는 거의 2배 수준으로 상승한 150만원/평~200만원/평 정도의 비용이 되었다. 해당 공간은 전용면적 216평이고, 실제 인테리어를 한다는 가정을 하면 378백만원(=216평*175만원/평) 근 4억원의 설치비가 드는 인테리어이다.
현재 미성빌딩 5층의 기존 임차인은 인테리어 설치 후 2년 가까이 사용했고, 공간 구분은 회의실 5(소회의실 2, 중회의실 2, 대회의실 1), 대표이사실 1, 임원실 7, 사무공간 1,2 서고 1 로 되어 있고, 인테리어의 무상 인계가 가능하다.
강남은 전통적으로는 서울 강북의 채소 공급처에 지나지 않는 한강변 늪지대, 구릉지대였다. 경부고속도로 개통으로 서울 남쪽으로 발전되었고, 한강변인 압구정동, 신사동에서 시작해 논현동을 거쳐 강남역 주변이 먼저 개발되었고, IMF 이후 테헤란밸리로 불리는 테헤란로 스타트업의 성공을 시작으로 판교, 기흥 등 경기 남부로 발전해 갔다.
미성빌딩이 있는 학동로는 7호선 전철이 지나가고, 미성빌딩은 강남구청역(332m, 5분 거리)과 학동역(419m, 7분 거리) 중간지역에 위치하고 있고, 강남구청 위치는 강남 개발 초기에는 강남권 배꼽에 해당하는 중앙지(중심지) 였고, 강남구청역 역세권은 중앙지에 해당된다. 도로망이 씨줄과 날줄처럼 엮어지는 강남권에서 미성빌딩이 위치한 학동로 주변은 상업지역(용적률 800% 이상)이 아닌 제2,3종 주거지역으로 되어 있고, 미성빌딩도 용적률 300% 안 되는 건물이고, 학동로 주변에는 대형 건물이 별로 없는 관계로 미성빌딩은 순위를 다투는 대형빌딩군에 속한다. 건물 공간에 여유가 있고, 1층 주차장은 방문객 주차장, 1층 소공원 모습의 흡연공간도 있다.
2,3종 주거지역 대형빌딩의 장점은 고층이 아니고, 주차장 확보가 잘 되어 있다는 점이다. 특히, 미성빌딩은 자주식 주차장으로 되어 있고, 대형승용차가 많은 요즘 G90, 카니발 등 대형 승용차 혹은 RV카의 주차도 가능하다.
입주사 제한은 조금 있고, 펀드 혹은 수익형 건물들 처럼 무리한 임관리비 상승은 없다. 현재 임대료도 강남권 대형빌딩 대비 적당한 비용을 청구하는 가성비 좋은 사무실이다. 임대 비용과 주차 내역은 아래와 같다.
미성빌딩 5층의 임대차업무는 (주)오픽스중개법인 전속으로 임대차 진행중이고, 대표번호 02-525-4898, 담당자 양재식 실장 010-5317-0122 e-mel yjs@opicks.kr 이다.
‘렌트프리(Rent Free)’가 뭐예요?
사무실을 이전할 때, 어느 정도 후보지가 정해지고 나면 자주 등장하는 용어가 하나 있어요. 바로 렌트프리(Rent Free)입니다.
처음 듣는 분들은 "인테리어 공사 기간 주는 거 아니야?"라고 생각하실 수도 있는데요, 실제 현장에서는 이 개념이 조금 혼용되어 쓰이기도 합니다.
▶ 렌트프리 = 인테리어 기간?
많은 중소형 건물에서는 "2주 인테리어 기간 드릴게요", "1개월 렌트프리 드립니다"라는 식으로 렌트프리라는 단어를 인테리어 공사 기간과 동일하게 사용하는 경우가 많습니다.
하지만! 정확한 의미는 조금 다릅니다.
▶ 렌트프리의 진짜 뜻은?
렌트프리는 말 그대로 ‘임대료를 면제해주는 기간’을 뜻합니다.
예를 들어, 1년 임대 계약에 렌트프리 1개월이 적용된다면?
→ 1개월은 임대료 없이 사용하고, 나머지 11개월만 임대료를 내는 것이죠.
즉, 임대료 자체가 낮아지는 게 아니라 계약서상의 임대료는 그대로 유지한 채 일정 기간만 면제받는 구조입니다.
▶ 그럼 그냥 임대료를 내리면 되지, 왜 이런 구조를 쓸까요?
좋은 질문입니다. 이유는 간단합니다.
건물의 수익률 때문이에요.
건물주는 언젠가 건물을 매각할 수도 있죠. 이때 중요한 건 기준 임대료입니다. 만약 임대료 자체를 낮춰버리면 매각 시 수익률이 떨어지게 됩니다.
그래서 외형적으로는 임대료를 그대로 유지하고, 실질적인 인센티브로 렌트프리를 주는 거예요.
또, 기존 입주사와의 형평성 문제도 고려해야 해요. 누군 임대료를 내리고, 누군 그대로 내면 반발이 생길 수 있으니까요. 대신 렌트프리 개월 수를 조정해서 유연하게 대응하는 거죠.
▶ 공실이 길어지면? 렌트프리로 유연하게 대응
시장 상황에 따라 공실이 길어지는 경우가 있죠. 이럴 땐 임대료를 내리기보다 렌트프리를 길게 주는 방식으로 조건을 맞추는 게 일반적입니다.
예를 들어, 1년 계약에 렌트프리 2개월이라면
→ 실제 임대료는 10개월치만 내는 셈이니까
→ 실질 월세는 조정되지만 계약서상 임대료는 그대로인 겁니다.
이건 기존 입주사들도 어느 정도 이해하는 구조예요. 시장 상황 때문이라는 점에서요.
▶ 오픽스는 이런 정보를 어떻게 제공하냐고요?
저희 오픽스중개법인에서는 매달 제공되는 월례자료에 건물별 렌트프리 적용 여부 및 개월 수를 명시해서 안내해드리고 있어요.
특히 대형빌딩의 경우, 표면 임대료와 실제 계약 임대료 사이에 차이가 크기 때문에, 렌트프리가 얼마나 적용되는지 미리 알고 보는 게 중요합니다.
이전 대상지를 추릴 때도 이런 정보를 참고하면 훨씬 전략적으로 접근할 수 있겠죠?
렌트프리, 단순한 ‘인테리어 기간’이 아니라 건물주의 전략이자 임차인의 기회일 수 있다는 점, 꼭 기억하세요!
공덕역 초역세권, 최고층 사무실 계약 후기 – 별정우체국연금관리단빌딩
오늘은 공덕역 역세권에서 진행된 사무실 계약 사례를 소개해드리려고 해요.
이번에 계약이 체결된 곳은 별정우체국연금관리단빌딩 18층 전체입니다. 이 건물의 가장 윗층이죠. 고층 사무실은 뭐니 뭐니 해도 탁 트인 뷰가 큰 장점인데요, 이곳 역시 서울 도심이 한눈에 내려다보이는 시원한 전망을 자랑합니다.
게다가 공덕역은 무려 4개 노선이 지나가는 교통의 요지죠. 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도까지 모두 이용할 수 있어서 직원들의 출퇴근은 물론이고, 외부 미팅 손님 응대에도 최적의 입지입니다.
이런 장점들 덕분에 고객분께서도 빠르게 결정을 내리셨고, 큰 평형대임에도 불구하고 원활하게 계약이 마무리될 수 있었습니다.
저희 오픽스중개법인은 이렇게 역세권, 고층 사무실, 대형 평형대 등 다양한 조건에 맞춘 맞춤형 중개 서비스를 제공해드립니다.
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