2025년 2월 월례자료 > 월례자료

안녕하세요!

오픽스 부동산중개법인입니다.

오늘은 국기원사거리 남쪽 역삼로대로변에 위치한 NSB빌딩 사무실 임대차 계약 후기를 소개해 드리려고 합니다.

먼저, 고객님께서 요청하신 주요 조건을 살펴보겠습니다.

● 위치: 강남 2호선라인

● 평수: 100평대

● 임대료: NOC 10만원중후반대

● 기타: 인테리어 인수가 가능한 곳, 접근성이 좋은 곳

강남 2호선 라인을 전체적으로 검토한 끝에, 접근성이 우수한 강남역 인근 건물로 결정하게 되었습니다. 기존 3층 임차인은 중도해지를 고려하고 있었고, 인테리어를 인수할 차기 임차인을 찾고 있는 상황이었습니다.

100평대 사무실에서 마음에 드는 인테리어를 찾는 게 쉽지 않은데, 이곳은 인테리어를 시공한 지 1년도 채 되지 않아 거의 새것 같은 상태였습니다.

화이트톤의 깔끔한 디자인으로, 특별히 손볼 곳 없이 그대로 사용해도 문제없는 공간이었어요.

내부에는 업무 홀과 룸 5개, 그리고 넓은 탕비실 겸 휴게실이 갖춰져 있었고, 각 공간마다 천장형 냉난방기도 설치되어 있어 쾌적한 업무 환경을 제공할 수 있었습니다. 특히, 회의실과 미팅룸이 총 3개나 마련되어 있어 다양한 용도로 활용하기에도 좋았습니다.

강남역은 업무지구 중에서도 임대료가 가장 높은 지역 중 하나입니다. 대형 빌딩의 경우 임대료가 높게 형성되어 있으며, 대로변에 위치한 100평대 사무실은 보통 NOC 30만 원 이상을 예상해야 합니다. 하지만 NSB빌딩은 NOC 10만 원 후반대로, 강남역 인근에서는 가격적인 메리트가 있는 곳입니다.

또한, 2016년 리모델링을 완료해 내·외관이 깔끔하게 정돈된 빌딩이기 때문에, 쾌적한 업무 환경을 원하는 기업들에게 적합한 공간이 될 것으로 보입니다.

오픽스 부동산중개법인은 앞으로도 고객님께 최적의 업무 환경을 제공할 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

▼NSB빌딩 위치

이달의 임대차 리스트

오픽스가 선별한
사무실임대 물건
오픽스 리포트

최신 부동산 시장 동향 및 이슈

"비용절감" 불확실성이 커진 2025년 경기전망에 대처하는 기업들의 전략입니다. 비용절감은 기업의 지출 측면에서 할 수 있는 방안이고, 부동산 측면에서 비용절감은 임대료 절감이 첫째입니다.

서울주요지역(도심권, 강남권, 여의도권) 임대차시장에서 프리미엄급 건물들은 2019~2024년 5년간 임관리비 상승률은 50% 이상으로 조사되고 있습니다. 경기가 뒷받침이 되면 임대료가 기업활동비에 차지하는 비중은 낮으나 경기전망이 좋지 않은 금년도의 경우에는 지속적으로 상승한 임대료는 부담을 느낄 수 밖에 없습니다.

임대료 지출을 줄이는 방안은 첫째, 기존 사무실의 불필요한 면적을 줄이고 효율적인 공간 배치를 통해 임차면적의 축소가 있을 수 있고 둘째, 임대료가 상대적으로 낮은 사무실을 택해 임대료 절감을 할 수 있을 것입니다.

기업활동에 있어 프리미엄급 건물이 주는 대외적 효과는 상당합니다. 상장기업의 경우 테헤란로에서 구로권으로 이전만으로도 주가가 하락하는 경우도 있었고, 직원 수급(특히, 채용)에 애로를 겪은 적도 있습니다. 금월 자료에서는 기업이 프리미엄급 건물의 임차를 유지하면서 비용절감을 할 수 있는 "사무실 부분 이전"을 검토하였고, 비용 절감 외 기업활동에 어떤 효과가 있었는지 체크해 보았습니다.

현재 서울주요지역 프리미엄급 건물의 N.O.C.(Net occupancy cost, 전용면적평단가)는 28만원/평~40만원/평 가격분포대이고, 프리미엄급 건물이 위치한 인근 2선빌딩의 임대료 N.O.C.는 18만원/평~23만원/평 가격분포대입니다.

서울주요지역 1선 프리미엄급 건물에 전용면적 500평을 임차하고 있는 업체가 사무실 부분이전으로 얻을 수 있는 비용절감액에 대해 체크해 보겠습니다.

이 업체의 현재 임차료(임대료+관리비)는 28만원/평~40만원/평의 중간 가격대인 34만원/평으로 가정하고, 부분이전 사무실의 임차료도 18만원/평~23만원/평 중간 가격대인 20.5만원/평으로 하고, 현재 사용중인 500평의 절반인 250평을 2선으로 이전하는 걸로 가정했습니다.

단순 임차료 절감액은 매월 3375만원{=(34만원/평*500평)-(34만원/평*250평+20.5만원/평*250평)}
연 40500만원(=3375만원/월*12월) 절감가능하고,

이전비용을 감안한 실제 절감액은 32500만원/년(=40500만원/년- 8000만원/년) 입니다.
* 신규이전사무실 인테리어비용 최근 인테리어비용 100만원/평~200만원/평 의 중간가격 150만원/평,
* 이전사무실 인테리어비용 37500만원(=150만원/평*250평), 이전비(이사비 외) 2500만원(=10만원/평*250평)
* 총비용 40000만원
* 감가상각기간 5년, 정액법으로 감가상각시 매년 감가상각액 8000만원/년(=40000만원/5년)

다시 정리하면 이전비용을 감안한 임차료 절감액은 매년 3.25억원이고, 비용절감률은 15.93% 입니다.

기업활동에 있어 매년 3.25억원(절감률 15.93%)의 비용절감은 해당기업에 따라 금액의 부담이 다를 것입니다. 그러나, 비용절감이 화두가 된 2025년은 고려할 만한 금액이고, 사무실이전으로 비용절감을 하는 기업의 실용적 경영방침의 효과는 조직원에도 영향을 줄 것이고, 능률과 실질을 중요시하는 사내 분위기 조성에 일조를 할 것입니다.

사무실이전효과(Office relocation effect)의 일면입니다.
임차인 Q&A

자주 묻는 질문과
그에 대한 답변

"원상복구하는게 인테리어 하는거보다 더 나간다고?!"

사무실 만기 후 이전을 하게되면 원상복구를 해주는 것이 원칙입니다. 그런데 사무실 원상복구 부분을 일전에 제대로 체크하지 않아 퇴실할 때 곤혹을 치루는 경우가 많은데요.

그렇기 때문에 계약하기 전에 원상복구시 어떠한 점을 체크해야 하는지 미리 확인할 필요가 있습니다.

원상복구 기준은 건물마다 다르기 때문에 계약날인하기 전에 건물쪽과 그 기준에 대해서 확실하게 확인하는 절차가 꼭 필요합니다.

가장 정확한 것은 원상복구된 기준층의 사진을 찍어놓거나 받아놓는 것입니다.
그리고 계약서상에 원상복구 기준에 대해서 정확하게 명시해 놓을 필요가 있습니다.

인테리어를 했다면 천장과 바닥 에서 자재가 닿았던 부분만 흔적을 없애거나 교체하면 되는지, 아니면 천장과 바닥 자재를 전부 교체해야 되는지 사전에 확인을 해야하며, 계약서상에 기준에 대해서 정확하게 명시하는 것이 꼭 필요합니다.

천장텍스타일 및 바닥재 일부교체와 전부교체는 가격이 완전히 달라지기 때문입니다.
간혹 중소형건물의 경우 고급자재를 사용해 인테리어를 하는 경우 원상복구를 하더라도 바닥과 천장은 현 상태대로 남겨놔도 되는 경우도 있습니다.
그럴경우 임차인은 비용측면에서 세이브를 할 수 있습니다.

건물의 규모가 커질수록 원상복구의 기준은 까다로워 집니다.
입주시 깔았던 바닥재를 다시 다 떼어내고 기존 바닥으로 교체를 해야하는 경우도 있으며, 노출형 천장으로 공사를 했는데 텍스를 붙인 천장으로 공사를 해야하는 경우도 있습니다.
그런 이유로 대형빌딩 원복 공사비용이 중소형빌딩 공사비용보다 평균적으로 많이 발생합니다.
원복공사 비용은 어떠한 기준으로 하느냐에 따라서 가격이 천차만별이지만 전용면적 1평당 40-50만원 정도로 보고 있습니다.

최근 인건비, 자재값, 폐기물 처리비용 상승 등으로 인해서 공사 비용도 많이 올라갔습니다.
노출형천장으로 인테리어 하거나 바닥재를 교체했다면 원복비용은 크게 상승할 수 있습니다.

원상복구를 함에 있어 사무실 기준과 상가 기준은 다릅니다.

▼사무실 기준은 바닥타일과 천장텍스타일을 설치하고 벽은 페인트질을 완료한 모습을 말합니다.

▼상가 기준은 바닥과 천장을 별도로 하지않는 누드상태의 모습을 말합니다.

아무래도 상가의 경우는 인테리어의 범위가 상당히 광범위하며 천장고를 최대한 높이는 노출형천장으로 많이 사용하기 때문에 그 기준이 사무실과는 다릅니다.
가장 중요한 것은 해당 사무실을 계약할 때 계약서상에 혹은 다른 서면으로 원상복구에 대한 기준을 명확하게 상호간에 협의를 해야만 추후에 문제가 발생하지 않습니다.
혹시 중개사가 해당부분에 대해서 놓치고 있다고 생각하면 임차인이 먼저 중개사를 통해서 확인을 요청해야하는 부분일 만큼 중요한 사항입니다.
계약후기

현장에서 전하는 계약 스토리

안녕하세요!
오픽스 부동산중개법인입니다.

오늘은 국기원사거리 남쪽 역삼로대로변에 위치한 NSB빌딩 사무실 임대차 계약 후기를 소개해 드리려고 합니다.

먼저, 고객님께서 요청하신 주요 조건을 살펴보겠습니다.

● 위치: 강남 2호선라인
● 평수: 100평대
● 임대료: NOC 10만원중후반대
● 기타: 인테리어 인수가 가능한 곳, 접근성이 좋은 곳

강남 2호선 라인을 전체적으로 검토한 끝에, 접근성이 우수한 강남역 인근 건물로 결정하게 되었습니다. 기존 3층 임차인은 중도해지를 고려하고 있었고, 인테리어를 인수할 차기 임차인을 찾고 있는 상황이었습니다.

100평대 사무실에서 마음에 드는 인테리어를 찾는 게 쉽지 않은데, 이곳은 인테리어를 시공한 지 1년도 채 되지 않아 거의 새것 같은 상태였습니다.
화이트톤의 깔끔한 디자인으로, 특별히 손볼 곳 없이 그대로 사용해도 문제없는 공간이었어요.
내부에는 업무 홀과 룸 5개, 그리고 넓은 탕비실 겸 휴게실이 갖춰져 있었고, 각 공간마다 천장형 냉난방기도 설치되어 있어 쾌적한 업무 환경을 제공할 수 있었습니다. 특히, 회의실과 미팅룸이 총 3개나 마련되어 있어 다양한 용도로 활용하기에도 좋았습니다.

강남역은 업무지구 중에서도 임대료가 가장 높은 지역 중 하나입니다. 대형 빌딩의 경우 임대료가 높게 형성되어 있으며, 대로변에 위치한 100평대 사무실은 보통 NOC 30만 원 이상을 예상해야 합니다. 하지만 NSB빌딩은 NOC 10만 원 후반대로, 강남역 인근에서는 가격적인 메리트가 있는 곳입니다.

또한, 2016년 리모델링을 완료해 내·외관이 깔끔하게 정돈된 빌딩이기 때문에, 쾌적한 업무 환경을 원하는 기업들에게 적합한 공간이 될 것으로 보입니다.

오픽스 부동산중개법인은 앞으로도 고객님께 최적의 업무 환경을 제공할 수 있도록 최선을 다하겠습니다.

▼NSB빌딩 위치