2025년 3월 월례자료 > 월례자료

사무실 임대차계약을 앞두고 고객분에게서 연락이 왔습니다.

"기존 주소에 사업자 두개를 등록해야 합니다."

부랴부랴 임대인과 협의해서 전대차계약이 가능하도록 계약서 항목을 바꾸었습니다.

이번건은 두개 사업자가 서로 관계사임이 입증이 되서 별 문제없이 해결이 되었지만 해당 이슈로 임대차계약이 되지 않는 경우도 있습니다.

전대차계약은 대상 목적물을 임차인(전대인)이 제 3자인 전차인에게 임대하는 것을 말합니다. 기존 임대인과 임차인과의 관계와는 별개로 임차인과 전차인과의 관계가 새롭게 발생하게 됩니다.

임차인과 전차인간의 금전적인 문제가 생길경우 임대인도 영향을 끼칠 수 있습니다. 그래서 전대차계약은 임대인의 동의가 선행되어야 이루어질 수 있습니다.

계약서 작성시 특약사항에 전대차계약 허용여부에 대해서 기입을 하고 있으며, 관계사에 한해서 허용한다던지 특정법인명을 미리 적어놓는 형식으로 계약서에 명시를 하고 있습니다.

전대차계약을 하는 이유는 무엇일까요?

사업자가 두 개 이상이면 전대차계약은 필연적입니다.

임대차계약서에는 한개의 법인만 임차인으로 작성할 수 있기 때문이죠.

전대차계약서를 작성할때는 임차된 면적을 임의로 쪼개서 전차인에게 전달합니다.

예를들어 100평을 임대료 1000만원으로 임대차계약을 맺었다고 가정하겠습니다.

회사는 임대차계약을 맺은 법인포함 총 세개의 법인을 한 주소지에 등록을 해야합니다.

임대차계약을 맺은 회사를 A법인, 그외에 주소지에 사업자등록이 필요한 법인을 B법인, C법인이라고 할 때, A법인은 B법인과 30평, 임대료 300만원에 계약을 맺고 또 C법인과 30평, 임대료 300만원에 계약을 맺는 형식으로 전대차계약을 체결합니다.

그렇게 맺어진 계약서와 관련서류를 지참해서 관할세무서에 가면 바뀐주소지로 사업자등록이 가능합니다.

임대인의 입장에서 전대인과 전차인 사업자의 대표자가 같으면 문제발생소지가 없기 때문에 전대차계약을 허용합니다.

법인등기부등본등을 통해서 전대인과 전차인이 관계사라는게 입증되면 보통 허용합니다.

문제가 될 수 있는 것은 전대인과 전차인간의 관계가 입증되지 않는 경우입니다. 이럴경우는 임대인이 전대차계약을 허용 않을 수도 있기때문에 임대차계약시 미리 확인을 해야합니다.

그 외에 전대차계약을 하는 경우는 어떤 것들이 있을까요?

공유오피스 경우에 필수입니다.

건물은 공유오피스업체와 임대차계약을 맺고, 공유오피스업체는 입주업체의 입,퇴실에 따라 전대차계약을 매번 갱신합니다.

변호사사무실도 대표변호사가 두명이상일 경우도 필요합니다.

변호사별로 월세를 따로 부담하며 수익도 따로 배분하기 때문이죠.

전대차계약은 전대인(임차인)과 전차인과의 계약이기 때문에 임대인의 동의없이도 체결할수도 있습니다. 하지만 임대인의 동의없는 계약이 추후에 발견될 경우 리스크를 감수해야 합니다.

임대차계약서에는 전대차를 금지한다는 항목이 기입되어있기 때문에 임대인의 동의없는 전대인과 전차인간의 계약은 계약해지사유가 되기 때문이죠.

이번포스트에서는 사무실 전대차계약에 대해서 살펴보았습니다. 두개 이상 사업자등록증을 가진 법인은 참고하면 좋을것 같네요. 다음에 또 유용한 내용을 가지고 포스팅하겠습니다^^

이달의 임대차 리스트

오픽스가 선별한
사무실임대 물건
오픽스 리포트

최신 부동산 시장 동향 및 이슈

"사무실임대차시장의 중개수수료는 정해져 있는 것이 아니라 정해지는 것이다."

공실률이 높은 임차인 위주의 시장에서는 임대가 간절한 임대인이 중개수수료를 많이 지급하고, 임차인은 중개수수료를 적게 내게 된다. 반면, 공실률이 낮은 임대인 위주의 시장에서는 사무실 구하기가 어려워진 임차인이 중개수수료 지급에 후해지고 임대인은 중개수수료 지급을 적게 내려고 한다.
수요와 공급이 가격을 결정하는 시장원리가 임대차시장에서는 공실률의 고저에 따라 중개수수료 지급의 주체가 달라지고 즉, 임대차시장에서 중개수수료율 결정에 시장원리가 적용된다.
임대차시장의 중개수수료 결정의 원리가 COVID-19 를 거치면서 파괴되었고, 일부 중개회사에서 임차인수수료 면제(수수료 "0")를 선언하고 임대차시장 임차수요 독점에 나섰다.

COVID-19는 우리사회 뿐만 아니라 전세계적으로 삶의 방식과 사고를 변화시킨 세계사적 사건으로 COVID-19 전후로 많은 변화가 있었다. 전염성이 강한 코로나 Virus로 인해 3~4년간 비대면이 일상화되었고, 경기침체를 벗어나기 위해 돈을 풀었고 저금리가 세계적 현상이 되었다. 비대면은 재택근무를 낳았고, 재택근무는 ICT(정보통신기술)산업의 발전을 가속화시켰고, AI(안공지능), 게임산업의 발전, 유통산업에서 오프라인 기업의 쇠퇴와 온라인 기업의 활황 등 COVID-19 전후의 세상은 전혀 다른 세상이 되었다.
통화량증대로 저금리가 되었고, 수익률을 찾아 나선 자금은 부동산업계에도 흘러들었고, 투자자금을 유치한 몇몇 부동산업체는 독점적 시장 형성을 위해 기존의 시장기능에 의한 중개수수료율 체계가 아닌 임차인 중개수수료 "0" 를 선언하고 사무실임대차시장의 임차인 독점에 나섰고, 중소형 사무실임대차 전문 부동산들도 임차인 수수료 "0" 에 따를 수 밖에 없었다.

대량생산이 원가를 낮출 수 있는 것처럼, 임대차시장에서도 많은 계약체결을 하면 원가를 낮출 수 있을 것이고, 임차인의 독점으로 건물측(임대인) 중개수수료율 협상에서 우위에 서게 되어 높은 중개수수료를 챙길 수 있을 것이고 또한, 이들 부동산업체는 사무실이전의 부수업무인 인테리어업에도 진출하여 사무실중개업+인테리어업 을 주업으로 하는 복합업체로 시장에서 영업을 하고 있다.

사무실임대차시장의 중개수수료 "0" 는 수요자인 임차인들에게는 비용절감의 희소식이 될 것이다.
거래에서 실패를 하는 사람은 3가지 특징이 있다. 첫째, 공짜를 좋아하고, 둘째, 약속에 약하고, 셋째, 기억력이 약하다. 는 점이다.
수수료 "0" 는 비용절감에는 분명 도움이 될 것이나, 그 뒤 사무실이전에 수반되는 제반비용에서는 문제의 소지가 있고, 더 많은 주의가 필요하다.
"사무실임대차시장의 중개수수료는 정해지는 것이 아니라 정해져 있는 것이다."

사무실임대전문업체인 오픽스중개법인도 "임차인 수수료 면제" 를 선택하고 있다.
임차인 Q&A

자주 묻는 질문과
그에 대한 답변

사무실 임대차계약을 앞두고 고객분에게서 연락이 왔습니다.
"기존 주소에 사업자 두개를 등록해야 합니다."

부랴부랴 임대인과 협의해서 전대차계약이 가능하도록 계약서 항목을 바꾸었습니다.
이번건은 두개 사업자가 서로 관계사임이 입증이 되서 별 문제없이 해결이 되었지만 해당 이슈로 임대차계약이 되지 않는 경우도 있습니다.

전대차계약은 대상 목적물을 임차인(전대인)이 제 3자인 전차인에게 임대하는 것을 말합니다. 기존 임대인과 임차인과의 관계와는 별개로 임차인과 전차인과의 관계가 새롭게 발생하게 됩니다.
임차인과 전차인간의 금전적인 문제가 생길경우 임대인도 영향을 끼칠 수 있습니다. 그래서 전대차계약은 임대인의 동의가 선행되어야 이루어질 수 있습니다.
계약서 작성시 특약사항에 전대차계약 허용여부에 대해서 기입을 하고 있으며, 관계사에 한해서 허용한다던지 특정법인명을 미리 적어놓는 형식으로 계약서에 명시를 하고 있습니다.

전대차계약을 하는 이유는 무엇일까요?
사업자가 두 개 이상이면 전대차계약은 필연적입니다.
임대차계약서에는 한개의 법인만 임차인으로 작성할 수 있기 때문이죠.

전대차계약서를 작성할때는 임차된 면적을 임의로 쪼개서 전차인에게 전달합니다.
예를들어 100평을 임대료 1000만원으로 임대차계약을 맺었다고 가정하겠습니다.
회사는 임대차계약을 맺은 법인포함 총 세개의 법인을 한 주소지에 등록을 해야합니다.

임대차계약을 맺은 회사를 A법인, 그외에 주소지에 사업자등록이 필요한 법인을 B법인, C법인이라고 할 때, A법인은 B법인과 30평, 임대료 300만원에 계약을 맺고 또 C법인과 30평, 임대료 300만원에 계약을 맺는 형식으로 전대차계약을 체결합니다.
그렇게 맺어진 계약서와 관련서류를 지참해서 관할세무서에 가면 바뀐주소지로 사업자등록이 가능합니다.

임대인의 입장에서 전대인과 전차인 사업자의 대표자가 같으면 문제발생소지가 없기 때문에 전대차계약을 허용합니다.
법인등기부등본등을 통해서 전대인과 전차인이 관계사라는게 입증되면 보통 허용합니다.
문제가 될 수 있는 것은 전대인과 전차인간의 관계가 입증되지 않는 경우입니다. 이럴경우는 임대인이 전대차계약을 허용 않을 수도 있기때문에 임대차계약시 미리 확인을 해야합니다.

그 외에 전대차계약을 하는 경우는 어떤 것들이 있을까요?
공유오피스 경우에 필수입니다.
건물은 공유오피스업체와 임대차계약을 맺고, 공유오피스업체는 입주업체의 입,퇴실에 따라 전대차계약을 매번 갱신합니다.
변호사사무실도 대표변호사가 두명이상일 경우도 필요합니다.
변호사별로 월세를 따로 부담하며 수익도 따로 배분하기 때문이죠.

전대차계약은 전대인(임차인)과 전차인과의 계약이기 때문에 임대인의 동의없이도 체결할수도 있습니다. 하지만 임대인의 동의없는 계약이 추후에 발견될 경우 리스크를 감수해야 합니다.
임대차계약서에는 전대차를 금지한다는 항목이 기입되어있기 때문에 임대인의 동의없는 전대인과 전차인간의 계약은 계약해지사유가 되기 때문이죠.
이번포스트에서는 사무실 전대차계약에 대해서 살펴보았습니다. 두개 이상 사업자등록증을 가진 법인은 참고하면 좋을것 같네요. 다음에 또 유용한 내용을 가지고 포스팅하겠습니다^^
계약후기

현장에서 전하는 계약 스토리

안녕하세요!
오픽스 부동산중개법인입니다.

오늘은 방배역, 내방역 사이 방배로 대로변에 위치한 근복빌딩 계약후기를 소개드리겠습니다.

먼저, 고객님께서 요청하신 주요 조건을 살펴보겠습니다.

● 위치: 강남구, 서초구
● 평수: 100평 중반
● 임대료: 임관리비 합계 1000만원 중반
● 기타: 6개월 단기임대

이번 의뢰는 강남구와 서초구 역세권에서 100평 중반대의 사무실을 찾는 것이었습니다. 하지만 일반적인 임대가 아니라 6개월 단기 임대가 필요한 상황이었습니다.

단기 임대는 공실이 있다고 해서 무조건 가능한 게 아니죠. 건물마다 정책이 다르고, 임대 조건도 달라지기 때문에 단기 임대가 가능한지 건물 측과 사전 확인이 필수적이었습니다. 임대료나 계약 조건도 일반 계약과 다를 수 있어 더욱 세심한 조율이 필요했습니다.

오픽스중개법인은 IT 프로젝트 사무실, 합사 사무실 등 단기 임대가 필요한 기업을 다수 중개한 경험이 있습니다. 2개월 ~ 12개월 이내 단기 임대가 가능한 건물 리스트를 지속적으로 관리하며, 고객 요청 시 빠르게 매물을 추천해드리고 있죠. 이번에도 마찬가지로, 단기 임대가 가능한 사무실을 빠르게 선별하여 제안드렸습니다.

특히, 보안 문제로 한 개 층 전체를 전용으로 사용하고 싶어 하셨기 때문에 해당 조건에 맞는 건물을 우선적으로 찾았습니다. 여러 건물을 직접 답사한 끝에, 방배동 근복빌딩이 가장 적합하다는 결론을 내렸고, 최종적으로 입주까지 마무리되었습니다. 마침 원상복구된 상태였기 때문에, 간단한 칸막이 공사 후 바로 업무를 시작할 수 있었습니다.

이번 건을 통해 다시 한번 느낀 점은, 단기 임대는 발 빠른 대응과 정확한 정보가 핵심이라는 것입니다. 앞으로도 고객이 원하는 조건을 신속하게 충족할 수 있도록 최적의 매물을 제공하겠습니다!

▼근복빌딩 위치