2024년 11월 월례자료 > 월례자료

이전지역을 확정하고 나서 중개사가 물어봅니다.

계약기간은 몇년으로 할까요?

기간별로 어떠한 차이가 있는걸까요?

임대차계약시, 2년을 많이 합니다. 그리고 건물측에서도 2년이상을 요구합니다.

임대인의 경우 1년후 세입자가 만기퇴실하고 또다른 임차인을 구하는 것은 번거로운 일이기 때문에 2년이상의 장기계약을 선호합니다.

중개수수료도 계약이 발생할때마다 지불하며, 공실리스크도 임대인이 떠안기 때문에 더욱더 그렇습니다.

연면적 10,000평 이상의 프라임급 오피스 건물에서는 3년이상을 선호합니다. 임차인측에서 2년을 고집할 경우 계약이 불가한 경우도 종종 발생합니다.

이러한 대형건물들은 대기업, 펀드가 소유주인 경우가 많습니다. 추후 건물매각을 염두에 두고 물가상승률을 반영해서 임대료를 지속적으로 올립니다. 공실률이 높은 경우는 렌트프리, 핏아웃등을 통해서 실질임대료를 낮춥니다.

3년이상의 계약서를 작성할때는 임대료, 관리비 상승률에 대해서 더 상세히 서술을 합니다. 3-5%사이의 인상률이 명시되어 있습니다.

프로젝트 성격으로 1년이내의 단기임대를 구하는 임차건도 있는데요. 1년이하는 건물 쪽에서 선호하지 않기 때문에 가능여부에 대해 미리 확인을 해야합니다.

이러한 단기임대는 기준가보다 더많은 임대료를 요구하는 경우도 있습니다.

보증금은 임대차개월수에 비례해서 책정합니다. 예를들어 6개월치 임대료를 보증금으로 책정합니다.

임대료를 한꺼번에 선납하는 경우도 있습니다.

임대료는 1년단위로 갱신되는데 1년이하는 임대료 변동에 대해서 신경쓸 필요가 없습니다.

계약서작성시 중도해지항목을 꼭 확인을 하세요!

당시에는 계약기간은 다 채울 수 있을 것 같지만 추후 상황에 따라 기간을 전부 이행하지 못하는 경우도 종종 생기게 됩니다.

그렇기때문에 계약서상에 중도해지항목에 대해서 꼭 확인을 해야합니다. 중도해지에 대한 언급이 없는 경우는 원칙적으로 중도해지가 불가한 계약이 되므로 추후 중도해지를 할 상황을 미리 대비를 한다면 계약서 상에 해당항목에 대한 확인이 필수적입니다.

중도해지가 불가한 경우라도 기존임차인이 차기임차인을 구하고 퇴실하는 경우는 건물측에서 암묵적으로 용인을 해줍니다. 임대인입장에서는 임대료는 끊김없이 계속해서 들어오기 때문에 크게 상관이 없을테니까요.

문제는 차기 임차인을 구하지 못하고 기존임차인이 중도해지를 하는 상황이 왔을때인데 사실상 페널티가 없는 중도해지는 없습니다.

중도해지 페널티에 대해서 살펴보면, 평균적으로 3개월치의 임대료, 관리비를 기존임차인이 지불하고 나가며 차기임차인에게 추후 지불한 중개수수료까지 지불한다는 전제로 중도해지가 가능합니다. 그리고 그러한 사항에 대해서 명시가 되어야지만 통보후 3-6개월후 중도해지가 가능합니다.

중도해지가 없는 계약서를 날인한 경우, 나중에 중도해지를 원한다 할지라도 임대인측에서 불가하다는 입장을 고수하면 남은 기간동안 임대료를 전부 부담해야 합니다. 최악의 상황이 되는것이지요.

계약시 기간을 어떻게 설정하는지에 대해서 포스팅 해봤습니다. 상황에 맞는 기간을 정하고 만족스러운 계약 하시길 바랍니다^^

이달의 임대차 리스트

오픽스가 선별한
사무실임대 물건
오픽스 리포트

최신 부동산 시장 동향 및 이슈

무에서 유가 나오기 어렵듯이 사무실임대차시장에서도 확장 이전, 축소 이전 등 기존 사무실에서 이전하는 게 대부분이다. 확장 이전의 경우 면적을 넓히고, 축소 이전의 경우는 반대일 것이다. 사무실 이전에서 고려되는 사항은 기존 사무실의 면적, 비용, 위치를 기준으로 하여 차기 사무실(사옥)을 정하게 된다.

일반적 사무실의 면적은 2평(실면적 기준)/1인~2.5평/1인이며, 최근 추세는 1인당 개인면적은 축소되고, 사무실 공유면적을 확장한다. 면적이 정해지면 비용을 체크하게 되고 비용에 맞는 사무실을 체크하고, 비용과 상통하는 면이 있는 지역을 체크하게 된다. 지역에 따라 비용 차이가 나고 건물의 상태에 따라 상중하로 구분했을 때 주요지역의 비용 ‘하’ 는 비인기 지역의 ‘상’ 과 비용면에서 중복되는 경향이 있다.

서울주요지역 임대차 시장의 비용(임대료) 전용면적/평으로 환산했을 경우 10만원(전용면적 기준, 임대료+관리비)/평을 저항선으로 하여 45만원/평의 분포를 보인다. 서울지역에서 전용면적 100평 사무실을 사용하려면 월 임관리비가 1천만원~4.5천만원 예산이 필요하다.

건물의 상,중,하에 따라 예산의 폭은 1~4.5배를 오간다. 그러면, 비싼 사무실 임대료를 지불하면 그 정도의 효과가 있을까?
비싼 임대료를 제시하는 서울주요지역 프리미엄급 대형 건물을 임차하면 몇 가지 유무형의 혜택을 누릴 수 있다.

첫째, 직원 채용에 유리하다. 평택 이남에 공장 혹은 사무실이 위치하면 젊은 직원 채용에 어려움이 있다는 말처럼 도심 혹은 강남권에 위치하면 우수직원 채용에 유리하다.

둘째, 회사의 가치 향상에 도움이 된다. 강남 테헤란로에서 구로 혹은 가산디지털단지로 사옥을 이전하면 주식시장에서 주가가 하락하는 것을 본 적이 있다. 중심권에서 벗어난 사무실 이전을 자금사정 악화로 투자자들은 분석하는 것이다.

셋째, 임대료 효과(높은 임대료로 영세 업체가 밀려나는 현상)로 상대적 우량기업들이 입주하는 건물이고, 우량기업들의 정보와 업무력에 직원들이 물드는 상승효과를 볼 수 있다.

임대료가 싼 경우에는 반대의 효과가 있을 것이고,
어떤 사무실을 선택하는가에 따라 비용이 달라지는 것은 물론이고 비용 외 유무형적 효과가 있다는 것을 사무실임대차에서 고려해야만 하고, 우리 시장에서는 이를 사무실 효과(Office effect) 라고 한다.
임차인 Q&A

자주 묻는 질문과
그에 대한 답변

이전지역을 확정하고 나서 중개사가 물어봅니다.
계약기간은 몇년으로 할까요?
기간별로 어떠한 차이가 있는걸까요?

임대차계약시, 2년을 많이 합니다. 그리고 건물측에서도 2년이상을 요구합니다.
임대인의 경우 1년후 세입자가 만기퇴실하고 또다른 임차인을 구하는 것은 번거로운 일이기 때문에 2년이상의 장기계약을 선호합니다.
중개수수료도 계약이 발생할때마다 지불하며, 공실리스크도 임대인이 떠안기 때문에 더욱더 그렇습니다.

연면적 10,000평 이상의 프라임급 오피스 건물에서는 3년이상을 선호합니다. 임차인측에서 2년을 고집할 경우 계약이 불가한 경우도 종종 발생합니다.
이러한 대형건물들은 대기업, 펀드가 소유주인 경우가 많습니다. 추후 건물매각을 염두에 두고 물가상승률을 반영해서 임대료를 지속적으로 올립니다. 공실률이 높은 경우는 렌트프리, 핏아웃등을 통해서 실질임대료를 낮춥니다.
3년이상의 계약서를 작성할때는 임대료, 관리비 상승률에 대해서 더 상세히 서술을 합니다. 3-5%사이의 인상률이 명시되어 있습니다.

프로젝트 성격으로 1년이내의 단기임대를 구하는 임차건도 있는데요. 1년이하는 건물 쪽에서 선호하지 않기 때문에 가능여부에 대해 미리 확인을 해야합니다.
이러한 단기임대는 기준가보다 더많은 임대료를 요구하는 경우도 있습니다.
보증금은 임대차개월수에 비례해서 책정합니다. 예를들어 6개월치 임대료를 보증금으로 책정합니다.

임대료를 한꺼번에 선납하는 경우도 있습니다.
임대료는 1년단위로 갱신되는데 1년이하는 임대료 변동에 대해서 신경쓸 필요가 없습니다.

계약서작성시 중도해지항목을 꼭 확인을 하세요!

당시에는 계약기간은 다 채울 수 있을 것 같지만 추후 상황에 따라 기간을 전부 이행하지 못하는 경우도 종종 생기게 됩니다.
그렇기때문에 계약서상에 중도해지항목에 대해서 꼭 확인을 해야합니다. 중도해지에 대한 언급이 없는 경우는 원칙적으로 중도해지가 불가한 계약이 되므로 추후 중도해지를 할 상황을 미리 대비를 한다면 계약서 상에 해당항목에 대한 확인이 필수적입니다.
중도해지가 불가한 경우라도 기존임차인이 차기임차인을 구하고 퇴실하는 경우는 건물측에서 암묵적으로 용인을 해줍니다. 임대인입장에서는 임대료는 끊김없이 계속해서 들어오기 때문에 크게 상관이 없을테니까요.

문제는 차기 임차인을 구하지 못하고 기존임차인이 중도해지를 하는 상황이 왔을때인데 사실상 페널티가 없는 중도해지는 없습니다.
중도해지 페널티에 대해서 살펴보면, 평균적으로 3개월치의 임대료, 관리비를 기존임차인이 지불하고 나가며 차기임차인에게 추후 지불한 중개수수료까지 지불한다는 전제로 중도해지가 가능합니다. 그리고 그러한 사항에 대해서 명시가 되어야지만 통보후 3-6개월후 중도해지가 가능합니다.
중도해지가 없는 계약서를 날인한 경우, 나중에 중도해지를 원한다 할지라도 임대인측에서 불가하다는 입장을 고수하면 남은 기간동안 임대료를 전부 부담해야 합니다. 최악의 상황이 되는것이지요.

계약시 기간을 어떻게 설정하는지에 대해서 포스팅 해봤습니다. 상황에 맞는 기간을 정하고 만족스러운 계약 하시길 바랍니다^^
계약후기

현장에서 전하는 계약 스토리
안녕하세요!
오픽스 부동산중개법인입니다.
오늘은 9호선 선정릉역 인근에 위치한 몽베르빌딩 사무실 임대차 계약 후기를 소개해 드리려고 합니다.
먼저, 고객님의 주요 의뢰 조건을 살펴보겠습니다.

고객 의뢰 조건
●위치: 9호선 라인 역세권
●평수: 40-50평
●업종: 의료기기 업체 사무실
●임대료: 가성비 좋은 매물 선호, 인테리어 완료된 사무실 선호
●기타: 엘리베이터 필수, 역에서 도보 5분 이내 위치

의료기기 관련 사업을 위한 사무실을 찾고 계셨던 고객님께서는 9호선 역세권에 위치한, 접근성이 좋은 사무실을 요청하셨습니다. 원하는 평수는 40-50평, 깔끔하게 인테리어가 완료된 공간을 희망하셨으며, 엘리베이터가 설치된 곳을 필수 조건으로 하셨습니다.
고객님과 여러 매물을 둘러본 결과, 위치, 가성비, 내부 환경 모든 면에서 최적의 조건을 갖춘 몽베르빌딩이 최종 선택되었습니다.

몽베르빌딩은 9호선 선정릉역에서 도보 5분 거리의 역세권에 대로변에 위치해 있어 직원들과 방문객 모두에게 접근성이 매우 좋습니다. 주요 도로와도 가까워 교통이 편리하며, 업무 이동에도 용이합니다.

▼몽베르빌딩 위치

사무실 내부에는 3개의 룸이 마련되어 있어 회의실이나 미팅 공간으로 활용하기에 적합한 구조로 되어 있습니다. 또한, 화장실은 건물 내 외부에 남녀 분리형으로 구비되어 있어 직원들의 편의성을 높였습니다.
고객님께서는 몽베르빌딩 11층을 둘러보신 후 접근성, 넓고 효율적인 내부 구성, 합리적인 임대 조건에 만족하셨고, 저희 오픽스중개법인을 통해 계약을 잘 마무리하셨습니다.
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▼몽베르빌딩 11층 내부사진 
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이상으로 9호선 선정릉역 초역세권 몽베르빌딩 사무실 임대차 계약 후기를 마치겠습니다.
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