1. 상업용 건물의 채권(임대차보증금)보전 여부 검토

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① 보수적 접근 (토지가격+건물잔존가)

토지가격은 해당년도 국토교통부 공시지가로 합니다.

공신력은 있으나 현시가 반영이 미흡합니다.

② 과세시가표준액: 건물의 재산세 부과를 위해 국세청에서 매년 책정합니다.

조세저항등을 감안한 평가액으로 현시가 반영 미흡합니다.

③ 현시가를 반영한 채권평가법

최근 5년간 주변 부동산 거래 시세를 적용하여 등기부등록에 기재된 해당 건물의 매매가액 기준,

부동산시세 변동으로 신뢰면에서 미흡합니다.

2. 채권보전 방법의 새로운 검토

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① 타담보 설정

해당건물의 담보비율이 문제될 때 건물소유주의 채권보전이 확실한 다른 물건을 제공받아 저당권을 설정합니다.

지방센터 물건의 영세화로 건물의 협조 가능여부 불확실합니다.

② 예금질권 설정

임대차보증금에 대해 예금질권 설정은 담보비율에 예민한 임차인인 경우 일반적으로 적용하는 방법입니다.

확률은 낮으나 물건소유주가 파산되었을 때 질권설정된 예금이 주거래은행일 경우 주거래은행에서 채권상환을 위해 최우선권을 행사할 수 있고, 이 경우 질권자의 이익이 침해받을 수 있습니다.

3. 채권보전에서 100% 안전한 방법은 없고 채권보전에 걱정이 많은 임차인은 보증금 없이 임대차계약을 실행해야 합니다.

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① 임대차보증금은 임대인의 리스크해지 성격이 강하고, 임차인은 부도의 확률이 낮은 국가기관인 점을 내세워 보증금 없는 임대차계약을 추진할 수 있습니다.

채권보전 문제에 벗어날 수 있어 건물 선택폭이 넓어짐, 보증금에 상응하는 임대료 상승이 있어 변동비 상승이 불가피함. 임대인의 반발이 있을 수 있습니다.

② 무보증금에 대한 거부감이 있는 임대인인 경우에는 3개월치에 해당하는 임대료를 보증금으로 지급합니다.

임대차계약 기간 중 마지막 3개월은 월임대료를 지급하기 않고 예치된 보증금을 임대료로 대체합니다.

무보증금의 원칙을 유지할 수 있고, 임대인의 반발을 약화시킬 수 있습니다.

4. 종합의견

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① 부동산시장은 공급자 측면에서 경직된 시장이고 특히, 조건면에서 경직성이 심화된 시장이므로 임차인이 필요조건에 대해 유연한 대처가 필요합니다.

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② 국가기관 및 공공기관은 예산의 낭비 및 채권(임대차보증금)의 미회수에 대해 보수적 입장에서 임차를 할 수밖에 없는 조건이므로 건물의 조건(담보비율)에 대한 유연하게 대처하는 게 효율성 높은 건물을 선택의 기본이 됩니다.

③ 따라서, 보수적 입장에서 채권확보가 되는 건물(실제 시장에 존재할 가능성이 낮음.)은 보증금을 최대화한 임대차계약을 추진하고, 채권확보에 문제가 되는 건물(실제 시장에서 대부분의 건물)에 대해서는 보증금 없이 임대차계약을 추진하는 게 좋을 것으로 생각됩니다.