서울 오피스 시장은 최근 몇 년 사이 임차 수요의 양극화 현상이 뚜렷해지고 있습니다.  

대형 빌딩의 임대료는 여전히 고공행진을 이어가고 있지만, 수요는 비교적 견조하게 유지되는 반면, 중소형 빌딩은 공실 부담이 빠르게 확대되는 흐름을 보이고 있습니다.

▲역삼역 인근 50평 내외 사무실 공실 검색결과 (72개 공실이 확인) 

역삼역 인근의 50평 공실자료만 봐도 70개가 넘는것을 확인할 수 있습니다.

이러한 현상의 배경에는 코로나19 이후의 시장 흐름 변화가 자리하고 있습니다.

과거 오피스 수요가 활황이던 시기에는 테헤란로 대로변의 우량 빌딩에 공실이 거의 없었고, 이 때문에 다수의 IT·서비스업 기업들이 역삼·선릉 일대 2선·3선 중소형 빌딩으로 이동해 여러 개 층을 임차하곤 했습니다.

그러나 임대료는 매년 상승했음에도 시장 성장 속도가 둔화되면서, 이 기업들은 점차 비용 압박을 느끼기 시작했습니다.

그 결과 최근에는 임대료 부담을 해소하기 위해 자체 사옥을 매입하거나 보다 임대료 부담이 적은 지역으로 이전하려는 기업들이 늘어나고 있습니다.

이 과정에서 중소형 빌딩의 해지 면적이 누적되며 공실률 상승을 가속시키고 있습니다.

더 큰 문제는 현재 시장 분위기가 과거처럼 호황이 아니라는 점입니다.

중소형 빌딩의 주요 임차 수요를 담당하던 중소·스타트업 기업들의 성장세가 둔화되면서, 새로운 수요 유입이 빠르게 이어지지 않고 공실이 장기화되는 현상이 나타나고 있습니다.

반면, 테헤란로 대로변 대형 빌딩은 상황이 다릅니다.

평당 임대료가 중소형 빌딩의 두 배 이상임에도 불구하고, 산업 경쟁력이 높은 기업들은 여전히 대형 빌딩을 선호합니다.

호황과 불황을 반복하는 시장 상황 속에서도 성장 산업은 항상 존재하기 때문에, 이들 기업은 브랜드 가치, 안정적 관리 시스템, 접근성 등을 이유로 대형 빌딩으로 수요를 집중하는 경향을 보입니다.

이 때문에 대형 빌딩은 공실이 발생하더라도 비교적 짧은 기간 내 해소되는 구조를 유지하고 있습니다.

최근 메가존이 과천 지식정보타운에 사옥을 마련하고 본사를 이전한 것은 업계에서도 주목받은 이슈였습니다.

다만 흥미로운 점은, 이전 전까지 운영하던 역삼역 인근 오피스 공간들이 아직까지도 공실을 해소하지 못하고 있다는 사실입니다.

메가존이 사용한 것으로 알려진 메가존빌딩(구 갈라빌딩) 일대와 테헤란로 배후 오피스 공간은 강남 핵심 업무지구(GBD) 내 입지임에도 불구하고 유사 규모의 임차 수요가 신속하게 유입되지 못하면서 공실 기간이 장기화되고 있습니다.

▲ 이전에 메가존이 임차했던 역삼역 인근 빌딩 현재 공실현황

임차했던 갈라빌딩, 라인빌딩, 금정빌딩에는 아직 공실률이 높은 상황입니다.

이는 단순한 이슈가 아니라 강남 오피스 시장의 구조적 변화를 보여주는 사례로 해석할 수 있습니다.

한 기업이 여러 층을 묶어 사용하던 대규모 면적을 반환하는 경우, 해당 건물의 수익성과 시장 경쟁력은 일시적으로 약화될 수 있으며, 특히 중소형 빌딩에서 이러한 현상이 더 두드러지는 경향을 보입니다.

앞서 지난달 언급했듯, 도심권에서는 대규모 신규 오피스 공급이 이어지고 있습니다

이로 인해 기업들의 선택 폭이 넓어졌고, 이는 대형 빌딩의 공실률 상승을 어느 정도 불가피하게 만들고 있습니다.

그러나 실제 더 심각한 문제는 중소형 빌딩의 높은 공실률입니다.

중소형 빌딩의 임차인들은 대형 빌딩 테넌트에 비해 임대료 부담 비율이 상대적으로 크며, 매출이 부진하면 곧바로 사무실을 축소하거나 타 지역·소형 평수로 이전하는 경향이 강합니다.

요약하면, 대형 빌딩 임대료는 고공행진이지만 수요는 여전히 견조한 반면, 중소형 빌딩은 임대료 대비 공실 부담이 훨씬 크다는 점이 이번 시장 리포트의 핵심으로 정리됩니다.