2025년 6월 월례자료 > 월례자료

공급은 느는데 수요는 그대로... 공실률 상승세 계속

안녕하세요 오픽스중개법인 입니다.

2025년 1분기 기준, 서울 오피스 시장의 전체 공실률은 5.19%로 집계되었습니다. 신축 오피스의 지속적인 공급 영향으로 YBD(여의도)를 제외한 전 권역에서 공실률 상승이 확인되었고, 이는 현장에서 실제로 체감되는 변화입니다. 임차 수요는 유지되거나 소극적인데, 공급은 늘고 있는 흐름이 확연합니다.

● CBD(도심권)

도심권은 7.47%로 3대 권역 중 가장 높은 공실률을 기록했습니다.

특히 남대문(18.36%), 동대문(14.56%) 지역의 공실률이 전체 수치를 끌어올리는 구조이며, 반대로 을지로, 종로는 임대료 수준이 높지만 상대적으로 낮은 공실률을 보이고 있습니다.

현장에서는 신축 위주로 이동하고 있는 게 뚜렷합니다.

기존 노후 빌딩들은 재개발·재건축 이슈로 인해 어쩔 수 없이 이전하는 임차인도 많은 상황입니다. 다만, 이 수요를 신축 건물이 흡수하면서도 공급량 자체가 많기 때문에 공실률이 낮아지지 않고 그대로 유지되거나 오히려 상승하는 모습입니다.

특히 이번 분기에는 Project 107(약 1만 평)의 공급이 시작되었고, 새문안 재정비 촉진지구 등 도심권 내 대형 신축 오피스들이 향후 1~2년 사이 속속 공급될 예정입니다.

이로 인해 도심권의 공실률 상승세는 당분간 이어질 가능성이 높습니다.

● GBD(강남권)

강남권의 공실률은 4.3%로 집계되었습니다.

그중 논현역(14.43%)과 도산대로(21.69%)는 평균치를 크게 웃도는 높은 공실률을 기록하고 있는데요,

이는 신축 건물인 B722, 대남빌딩 등의 공실이 해소되지 않은 영향으로 보입니다.

제가 현장에서 느끼기에, 이전까지 공실률이 가장 낮았던 테헤란로에서도 공실이 하나둘씩 눈에 띄기 시작했습니다.

대형 평수를 사용하던 기업들이 높은 임대료에 부담을 느껴 사옥을 마련하거나, 비용 부담이 덜한 지역으로 이전하고 있기 때문입니다.

대표적으로 센터필드 이스트에서는 SSG과 더블유컨셉코리아가 임대차 계약 종료 후 이전을 택했고, 이후 해당 면적은 장기 공실 상태에 놓여 있습니다.

● YBD(여의도권)

여의도·마포권역은 3.86%로 가장 낮은 공실률을 기록했습니다.

특히 여의도의 앵커원과 TP타워는 공실이 대부분 해소되었고, 원센티널은 아직 공실이 남아 있지만 전체적으로 안정적인 수요 흐름을 유지하고 있습니다.

마포구 공덕역 인근은 4개 노선이 지나는 교통의 중심지이자, 합리적인 임대조건을 갖춘 지역으로 공실이 발생해도 빠르게 소진되는 특징이 있습니다.

반면, 당산역(8.1%) 인근의 당산2차 SKV1타워와 영등포역(8.45%) 플랜트 양평 신축 빌딩들은 아직 공실인 상태로, 일부 공실률 상승이 나타나고 있습니다.

● Others(기타권역)

기타권역에서는 마곡이 대표적입니다.

원그로브, 케이스퀘어 등 대형 오피스는 아직 공실이 해소되지 않은 상태이며,

파격적인 렌트프리, TI(인테리어 지원) 조건을 통해 임차인을 유치하는 전략이 계속되고 있습니다.

● 총평

지금 시장을 보면 ‘이전 수요가 활발하다’고 보긴 어렵습니다.

기업들은 비용 절감, 고정비 축소 등 보수적인 스탠스를 유지하고 있고, 일부 대기업은 사옥 마련을 통한 임대료 절감 전략으로 계약 종료 후 이전하는 모습이 반복되고 있습니다. 공급은 계속 늘고 있지만, 실수요를 받쳐주지 못하는 상태라 전체 공실률은 당분간 지금 수준보다 소폭 더 오를 가능성도 엿보입니다.

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공급은 느는데 수요는 그대로... 공실률 상승세 계속
안녕하세요 오픽스중개법인 입니다.
2025년 1분기 기준, 서울 오피스 시장의 전체 공실률은 5.19%로 집계되었습니다. 신축 오피스의 지속적인 공급 영향으로 YBD(여의도)를 제외한 전 권역에서 공실률 상승이 확인되었고, 이는 현장에서 실제로 체감되는 변화입니다. 임차 수요는 유지되거나 소극적인데, 공급은 늘고 있는 흐름이 확연합니다.

● CBD(도심권)
도심권은 7.47%로 3대 권역 중 가장 높은 공실률을 기록했습니다.
특히 남대문(18.36%), 동대문(14.56%) 지역의 공실률이 전체 수치를 끌어올리는 구조이며, 반대로 을지로, 종로는 임대료 수준이 높지만 상대적으로 낮은 공실률을 보이고 있습니다.
현장에서는 신축 위주로 이동하고 있는 게 뚜렷합니다.
기존 노후 빌딩들은 재개발·재건축 이슈로 인해 어쩔 수 없이 이전하는 임차인도 많은 상황입니다. 다만, 이 수요를 신축 건물이 흡수하면서도 공급량 자체가 많기 때문에 공실률이 낮아지지 않고 그대로 유지되거나 오히려 상승하는 모습입니다.
특히 이번 분기에는 Project 107(약 1만 평)의 공급이 시작되었고, 새문안 재정비 촉진지구 등 도심권 내 대형 신축 오피스들이 향후 1~2년 사이 속속 공급될 예정입니다.
이로 인해 도심권의 공실률 상승세는 당분간 이어질 가능성이 높습니다.

● GBD(강남권)
강남권의 공실률은 4.3%로 집계되었습니다.
그중 논현역(14.43%)과 도산대로(21.69%)는 평균치를 크게 웃도는 높은 공실률을 기록하고 있는데요,
이는 신축 건물인 B722, 대남빌딩 등의 공실이 해소되지 않은 영향으로 보입니다.
제가 현장에서 느끼기에, 이전까지 공실률이 가장 낮았던 테헤란로에서도 공실이 하나둘씩 눈에 띄기 시작했습니다.
대형 평수를 사용하던 기업들이 높은 임대료에 부담을 느껴 사옥을 마련하거나, 비용 부담이 덜한 지역으로 이전하고 있기 때문입니다.
대표적으로 센터필드 이스트에서는 SSG과 더블유컨셉코리아가 임대차 계약 종료 후 이전을 택했고, 이후 해당 면적은 장기 공실 상태에 놓여 있습니다.

● YBD(여의도권)
여의도·마포권역은 3.86%로 가장 낮은 공실률을 기록했습니다.
특히 여의도의 앵커원과 TP타워는 공실이 대부분 해소되었고, 원센티널은 아직 공실이 남아 있지만 전체적으로 안정적인 수요 흐름을 유지하고 있습니다.
마포구 공덕역 인근은 4개 노선이 지나는 교통의 중심지이자, 합리적인 임대조건을 갖춘 지역으로 공실이 발생해도 빠르게 소진되는 특징이 있습니다.
반면, 당산역(8.1%) 인근의 당산2차 SKV1타워와 영등포역(8.45%) 플랜트 양평 신축 빌딩들은 아직 공실인 상태로, 일부 공실률 상승이 나타나고 있습니다.

● Others(기타권역)
기타권역에서는 마곡이 대표적입니다.
원그로브, 케이스퀘어 등 대형 오피스는 아직 공실이 해소되지 않은 상태이며,
파격적인 렌트프리, TI(인테리어 지원) 조건을 통해 임차인을 유치하는 전략이 계속되고 있습니다.

● 총평
지금 시장을 보면 ‘이전 수요가 활발하다’고 보긴 어렵습니다.
기업들은 비용 절감, 고정비 축소 등 보수적인 스탠스를 유지하고 있고, 일부 대기업은 사옥 마련을 통한 임대료 절감 전략으로 계약 종료 후 이전하는 모습이 반복되고 있습니다. 공급은 계속 늘고 있지만, 실수요를 받쳐주지 못하는 상태라 전체 공실률은 당분간 지금 수준보다 소폭 더 오를 가능성도 엿보입니다.
임차인 Q&A

자주 묻는 질문과
그에 대한 답변

요즘 사무실 계약 만기가 다가온다는 문의를 종종 받습니다.
혹시 여러분도 비슷한 상황이라면, 오늘 이 글이 도움이 될 거예요.
“사무실 계약, 연장하고 싶으면 언제쯤 얘기해야 하나요?”
이 질문, 정말 많이 받거든요.
먼저 법적으로 정해진 갱신 요청 시점부터 짚고 갈게요.
사무실 임대 계약을 연장하려면, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 요청해야 합니다.
이건 상가임대차보호법 제10조에 명시되어 있는 내용이에요.
임차인이 이 기간 안에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

그럼 정당한 사유에는 뭐가 있을까요?
대표적인 경우는 이렇습니다.
- 임차인이 건물을 훼손하거나 계약 위반을 한 경우
- 건물 재건축 또는 대수선이 필요한 경우
- 계약서에 별도로 갱신을 제한하는 조항이 있는 경우 등
이 외의 상황에서는 임대인이 임차인의 갱신 요구를 거부하기 어렵습니다.

계약서에 따라 갱신 요청 시점이 다를 수도 있다?
네, 법에서는 6~1개월 전까지로 명시하고 있지만, 실제 계약서에 명시된 갱신 통보 시점은 조금씩 다를 수 있습니다.
예를 들어, 어떤 계약서엔 3개월 전까지 통보 또는 4~1개월 전 사이에 통보처럼 좀 더 구체적으로 써 있을 수 있죠.
따라서 계약서를 꼭 다시 한 번 확인하셔야 합니다.

묵시적 갱신이란?
임차인이 연장 요청을 하지 않고, 임대인도 별다른 말을 하지 않으면 계약은 자동으로 1년 연장됩니다. 이걸 ‘묵시적 갱신’이라고 해요.
그런데! 만약 묵시적 갱신을 원하지 않으신다면?
최소 1개월 전까지는 해지 의사를 반드시 서면으로 통보해야 합니다.

갱신 요구는 ‘말’이 아니라 ‘서면’으로! 갱신 요구는 말로만 해서는 안 됩니다.
서면으로 임대인에게 명확히 전달해야 효력이 생깁니다.
전달 방법은 아래처럼 하면 됩니다.
- 직접 서면 전달
- 일반 우편 또는 등기 우편 발송

그리고 서면에는 반드시 다음 정보가 포함되어야 해요
- 임차인의 이름, 주소, 연락처
- 계약 중인 사무실 정보
- 임대 기간 및 갱신 의사
중요한 건 이 서면이 ‘갱신 요청 기간 안에 임대인에게 도착’해야 한다는 점입니다.

계약 만기를 앞두고 있다면, 계약서를 다시 한 번 확인하시고 갱신을 원하신다면 늦지 않게 준비해두시는 게 좋겠습니다.
혹시 더 궁금하신 점이나 계약 관련 상담이 필요하시면 언제든 오픽스 부동산으로 연락주세요!
감사합니다.
계약후기

현장에서 전하는 계약 스토리

양재역 초역세권, 쾌적한 한 개층 사무실 계약 후기 – 건영빌딩
오늘은 양재역 인근에서 진행된 사무실 계약 사례를 소개해드릴게요.
이번에 계약이 성사된 곳은 바로 건영빌딩입니다.

양재역은 강남권에서도 교통 편의성이 뛰어난 지역인데요, 특히 3호선과 신분당선이 교차하는 초역세권이라 출퇴근 동선이나 고객 미팅에 있어 입지가 정말 좋습니다.
건영빌딩의 가장 큰 장점은 내부가 매우 깔끔하고 조용하다는 점입니다.
업무에 집중하기 좋은 환경이라 고객사에서도 이 부분을 높이 평가하셨습니다.
또 하나 눈에 띄는 포인트는 바로 보안 시스템입니다.
출입통제와 CCTV 등 보안이 철저하게 갖춰져 있어 보안 민감도가 높은 기업에게는 큰 장점이 되죠.
그리고! 완전자주식 주차로, 층당 6대까지 무료 주차가 가능하다는 점도 고객사의 결정에 큰 역할을 했습니다.
강남권에서 이런 조건의 주차 공간은 흔치 않거든요.
마지막으로, 층고가 높아서 개방감 있는 사무환경을 원하시는 분들께도 강력 추천드릴 수 있는 곳이었습니다.
실제 현장에서 보시면 시원한 느낌이 확 드는 구조라 더 만족도가 높았어요.

이번 계약도 고객사의 니즈에 딱 맞춘 맞춤형 중개를 통해 원활하게 마무리할 수 있었고, 저희 오픽스중개법인은 앞으로도 입지, 구조, 주차, 보안 등 다양한 요소를 고려해 가장 적합한 사무실을 찾아드리기 위해 최선을 다하겠습니다.
사무실 이전이나 신규 임대를 고려 중이시라면, 언제든지 편하게 문의 주세요. 감사합니다!